必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。
（三）对扣除项目的审核
1.土地增值税扣除项目审核
（1）取得土地使用权所支付的金额。
（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
（3）房地产开发费用。
（4）与转让房地产有关的税金。
（5）国家规定的其他扣除项目。
2.审核扣除项目是否符合要求
（1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
（6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
3.审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费
（1）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
（2）是否存在将房地产开发费用计入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
（3）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
4.审核前期工程费、基础设施费
（1）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
（2）是否将房地产开发费用计入前期工程费、基础设施费。
（3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。
5.审核公共配套设施费
（1）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。
（2）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
（3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
依据国税发［2006］187号文件，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
6.审核建筑安装工程费
（1）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
（3）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
（4）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
（5）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
7.审核开发间接费用
（1）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用计入开发间接费用的情形。
（2）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
8.审核利息支出
（1）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
（2）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
（3）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
（四）代收费用的审核
对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。
（五）关联方交易行为的审核
在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。
应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。
（六）对中介机构出具的鉴证报告的审核
纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。
对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。
土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。
(第七节)土地增值税的会计处理与纳税申报
一、土地增值税纳税申报表
土地增值税的纳税申报表包括两种：一是适用于从事房地产开发纳税人的土地增值税项目登记表（见表6—2）和《土地增值税纳税申报表（一）》（见表6—3）；二是适用于非从事房地产开发纳税人的《土地增值税纳税申报表（二）》（见表6—4）。税法规定，纳税人必须按照税法的规定，向房地产所在地主管税务机关如实申报转让房地产取得的收入、扣除项目金额以及应纳土地增值税税额，应按期缴纳。
表6—2土地增值税项目登记表
（从事房地产开发的纳税人适用）
纳税人编码：填表日期：年月日
金额单位：人民币元面积单位：平方米
纳税人名称
项目名称项目地址
行业类别经济性质主管部门
开户银行银行账号
地址邮政编码电话
土地使用权受让行政划拨）合同号受让（行政划拨）时间
建设项目起讫时间总预算成本单位预算成本项目详细座落地点
开发土地总面积开发建筑总面积房地产转让合同名称
转让土地面积
（按次填写）转让建筑面积
（按次填写）转让合同签订日期
（按次填写）
第1次
第2次
纳税人
盖章法人代表
签章经办人员
（代理申报人）
签章备注
以下部分由主管税务机关负责填写）
税务机关受理登记日期税务机关受理登记意见：
主管税务人员签字主管税务机关（公章）
填表说明：
1.本表适用于从事房地产开发与建设的纳税人，在立项后及每次转让时填报。
2.凡从事新建房及配套设施开发的纳税人，均应在规定期限内，据实向主管税务机关填报本表所列内容。
3.本表栏目的内容如果没有，可以空置不填。
4.纳税人在填报土地增值税项目登记表时，应同时向主管税务机关提交土地使用权受让合同、房地产转让合同等有关资料。
5.本表一式三份，送主管税务机关审核盖章后，两份由地方税务机关留存，一份退纳税单位。
二、房地产开发企业土地增值税的会计处理与纳税申报
1.房地产开发企业土地增值税的会计处理
房地产开发企业应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目；企业缴纳土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。
企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预缴的土地增值税，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，再按上述规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多缴的土地增值税，借记“银行存款”等科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。补缴的土地增值税作相反的会计分录。
2.房地产开发企业土地增值税的纳税申报
从事房地产开发的纳税人在办理土地增值税的纳税申报时，应填写《土地增值税申报表（一）》，并在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
对于纳税人预售房地产所取得的收入，凡当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预缴，待办理决算后，多退少补；凡当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
北京市银河房地产开发公司，在2011年12月转让一栋写字楼，取得收入10000万元。为建该楼取得土地使用权而支付的地价款及有关费用1000万元；房地产开发成本3000万元，其中：土地征用及拆迁补偿费750万元，前期工程费150万元，建筑安装工程费1700万元，基础设施费250万元，公共配套设施60万元，开发间接费用90万元；管理费用和财务费用共计1000万元，其中该写字楼应分摊的借款利息支出300万元（含罚息30万元），并能提供金融机构证明。该地区规定其他费用扣除比例为5%。
该公司已与对方签订了房地产转让合同，并办理了房地产过户登记手续。税务机关为其核定的纳税期间为1个月。
请计算该企业应纳的土地增值税，做出土地增值税相应的会计分录，并计算填列《土地增值税纳税申报（一）》（见表6—3）。
案例解析：
1.计算应税收入、扣除项目金额、土地增值额
（1）转让房地产取得的收入10000万元。
（2）扣除项目金额。
①取得土地使用权时所支付的价款及相关费用1000万元；
②房地产开发成本3000万元；
③按照税法规定，罚息支出不允许扣除。因此，计入扣除的房地产开发费用为：
（300—30）+（1000+3000）×5%=470（万元）
④计入扣除项目的与房地产转让有关的税金为：
营业税＝10000×5%=500（万元）
城市维护建设税＝500×7%=35（万元）
教育费附加＝500×3%=15（万元）
应计入扣除项目的税金共计为550万元，与“营业税金及附加”、“应交税费”等账户的有关记载核实相符。
⑤财政部规定的其他扣除项目=（1000+3000）×20%=800（万元）
准予扣除项目金额合计：1000+3000+470+550+800=5820（万元）
（3）增值额=10000—5820=4180（万元）
2.确定增值额占扣除项目金额的比率，并确定适用税率和速算扣除系数。
增值额占扣除项目金额的比率=4180÷5820×100%=71.82%
适用的土地增值税税率为40%，速算扣除系数为5%。
3.计算土地增值税应纳税额
应纳税额=4180×40%—5820×5%=1381（万元）
4.会计核算
计提土地增值税时：
借：营业税金及附加13810000