（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定。
（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定。
（3）按公式核定，即：
营业额=营业成本或者工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率），公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
无偿赠送的税务处理
某税务机关在一次纳税检查中发现，香河房地产公司作为奖励，将其自行开发的商品房赠送给优秀员工，但没有计征营业税，财务人员认为，企业无偿赠送房屋，无收入不需纳税。但税务机关认为，香河房地产公司的无偿赠送行为应当计缴营业税。
解析：税法规定，单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产，应该依法缴纳营业税。房地产开发企业将商品房无偿赠与他人，应比照同等同类商品房的销售价格计算缴纳营业税。因此，房地产开发企业在房屋销售中无偿赠送的房屋，无收入也要缴纳营业税。
五、营业税的纳税义务时间
营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。
上述所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
对一些具体项目进一步明确如下。
（1）纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（2）纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（3）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。
（4）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为视同发生纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。
（5）会员费、席位费和资格保证金纳税义务发生时间为会员组织收讫会员费、席位费、资格保证金和其他类似费用款项或取得索取这些款项凭据的当天。
（6）建筑业纳税人及扣缴义务人自2007年1月1日起，应按照下列规定确定建筑业营业税的纳税义务发生时间和扣缴义务发生时间。
其一，纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位签订书面合同，如合同明确规定付款（包括提供原料、动力及其他物资，含预售工程款）日期的，按合同规定的付款日期为纳税义务发生时间；合同未明确付款日期的，其纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
其二，纳税人提供建筑业应税劳务，施工单位与发包单位未签订书面合同的，其纳税义务发生时间为纳税人收讫预收款项、营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
其三，纳税人自建建筑物，其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间为纳税人销售自建建筑物并收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据的当天。
纳税人将自建建筑物对外赠与，其建筑业应税劳务的纳税义务发生时间为该建筑物产权转移的当天。
建设方为扣缴义务人的，其扣缴义务发生时间为扣缴义务人支付工程款的当天；总承包人为扣缴义务人的，其扣缴义务发生时间为扣缴义务人代纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
六、纳税地点
纳税人提供应税劳务应当向其应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。但是建筑业、转让土地使用权、销售或者出租不动产的另有规定。
扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。纳税地点的基本规定如表2—1所示。
表2—1营业税纳税地点的一般规定
经济行为纳税地点
纳税人提供应税劳务应当向其应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
纳税人转让、出租土地使用权应当向其土地所在地的主管税务机关申报纳税。
纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。
纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税纳税人提供的应税劳务发生在外县（市）应向应税劳务所在地主管税务机关申报纳税而未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。
纳税人提供建筑业劳务在建筑业应税劳务发生地纳税。
纳税人承包的工程跨省工程的应当向其机构所在地的主管税务机关申报纳税纳税人在本省、自治区、直辖市范围内提供建筑业劳务其纳税地点需要调整的，由省、市、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
扣缴义务人代扣建筑业营业税解缴地点为该工程建筑业应税劳务发生地。
扣缴义务人代扣代缴跨省工程的营业税解缴地点为被扣缴义务人的机构所在地
营业税纳税人提供应税劳务的纳税地点具体规定如下。
（1）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。
（2）纳税人转让无形资产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。
（3）纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
（4）纳税人应当向应税劳务发生地、土地或者不动产所在地的主管税务机关申报纳税，而自应当申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。
（5）扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。
（6）纳税人承包的工程跨省、自治区、直辖市的，向其机构所在地主管税务机关申报纳税。纳税人在本省、自治区、直辖市范围内发生应税行为，其纳税地点需要调整的，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。
（7）建筑业纳税人及扣缴义务人应按照下列规定确定建筑业营业税的纳税地点。
其一，纳税人提供建筑业应税劳务，其营业税纳税地点为建筑业应税劳务的发生地。
其二，纳税人从事跨省工程的，应向其机构所在地主管地方税务机关申报纳税。
其三，纳税人在本省、自治区、直辖市和计划单列市范围内提供建筑业应税劳务的，其营业税纳税地点需要调整的，由省、自治区、直辖市和计划单列市税务机关确定。
其四，扣缴义务人代扣代缴的建筑业营业税税款的解缴地点为该工程建筑业应税劳务发生地。
其五，扣缴义务人代扣代缴跨省工程的，其建筑业营业税税款的解缴地点为被扣缴纳税人的机构所在地。
其六，纳税人提供建筑业劳务，应按月就其本地和异地提供建筑业应税劳务取得的全部收入向其机构所在地主管税务机关进行纳税申报，就其本地提供建筑业应税劳务取得的收入缴纳营业税；同时，自应申报之月（含当月）起6个月内向机构所在地主管税务机关提供其异地建筑业应税劳务收入的完税凭证，否则，应就其异地提供建筑业应税劳务取得的收入向其机构所在地主管税务机关缴纳营业税。
上述本地提供的建筑业应税劳务是指独立核算纳税人在其机构所在地主管税务机关税收管辖范围内提供的建筑业应税劳务；上述异地提供的建筑业应税劳务是指独立核算纳税人在其机构所在地主管税务机关税收管辖范围以外提供的建筑业应税劳务。
其七，在中华人民共和国境内的单位提供的设计（包括在开展设计时进行的勘探、测量等业务）、工程监理、调试和咨询等应税劳务的，其营业税纳税地点为单位机构所在地。
其八，在中华人民共和国境内的单位通过网络为其他单位和个人提供培训、信息和远程调试、检测等服务的，其营业税纳税地点为单位机构所在地。((第二节))营业税的特殊税务处理
一、预收账款的税务处理
（一）会员费及购房诚意金
许多房地产企业采用“先入会员、交诚意金、再选房”销售模式。会员费和诚意金是在签订“商品房认购协议书”之前收取的款项，最终退还给客户或转作购房款。
根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。根据《企业会计准则》规定，预收账款科目核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收款项是建立在购货合同的基础上。
按照国家关于商品房预售的有关规定，商品房认购协议书要在房地产企业取得政府行政部门核发的商品房预售许可证以后才能够与客户签订。也就是说，房地产企业取得的会员费和诚意金是在企业预售之前收取的款项，这部分款项没有预售证的支撑，没有预售合同的约束。所以，会员费和购房诚意金在收取时不作为预收款项处理、不作为预收账款缴纳销售不动产的营业税，而作为企业的应付款处理，在“其他应付款”科目核算。
在房地产企业取得商品房预售许可证以后，与购房者签订商品房销售或预售合同时，会员费和诚意金抵充房款，便符合了预收账款的性质，此时应与其他房屋销售价格和价外费用合并征收营业税。
（二）购房定金
购房定金是在取得预售房许可证以后、在签订商品房销售或预售合同之前、签订商品房认购协议基础上收取的款项。定金在法律意义上是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的款项。实质上它属于销售款的一部分，应视同收取购房款作为预收房款处理。
《国家税务总局关于〈印发营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发［1995］156号）明确规定：“《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：‘纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。’此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。”
因此，房地产企业在销售商品房过程中预收的具有定金性质的款项，应作为预收账款核算，并按照规定缴纳营业税。
如果客户违反认购协议的规定，未能最终签订商品房预售合同，根据《营业税暂行条例实施细则》规定的应税范围，房地产企业取得的这项收入不属于营业税所规定的应税劳务、转让无形资产、销售不动产行为，即房地产企业取得的不予退还的定金收入并不是建立在应税行为的基础之上的，因此不属于营业税的征税范围，不征收营业税。
（三）预售房款
预售房款是指房地产企业在所售房屋未竣工前收取的商品房销售款，属于预收性质的款项。
根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。房地产企业销售商品房的预售款项，收讫营业收入款的当天就具有缴纳营业税的纳税义务。只要房地产开发企业取得了预售房款的收入，就应该向主管税务机关申报缴纳营业税金及附加。
（四）出租房屋收取的租赁保证金或押金
房地产企业出租房屋，在签订《房屋租赁合同》时，一般会向承租人收取一定金额的租赁保证金或押金。在签订合同时，应税劳务还没有发生，因此收取的租赁保证金或押金严格意义上讲是企业的“短期负债”，而不是企业的租赁收入。
根据《营业税暂行条例》第五条和《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，出租房屋的房地产企业向承租方收取的租赁保证金或押金，既不是租金也不是价外费用，不应并入营业额计算缴纳营业税。
在《房屋租赁合同》执行期间，若承租方违反协议规定，租赁保证金或押金一般不予退还。《财政部、国家税额总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）规定：“单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方收取的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。”因此，因承租方违约没收的租赁保证金或押金，应视为违约赔偿金并入营业额中缴纳营业税。
（五）预收房屋租金
房地产企业采用预收租金的方式出租物业的，取得的预收租金收入根据《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，在取得的当天就是营业税的纳税义务发生时间。
《营业税暂行条例实施细则》第二十五条第二项：“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”自2009年1月1日开始，按照新的《营业税暂行条例实施细则》执行，原财税［2003］16号文件关于预收款项在收益期内分期确认的规定停止执行。
（六）解除租房合同等取得的违约金
房地产企业出租房屋，在签订《房屋租赁合同》时，一般会约定提前终止合同的一方要支付另一方一定金额的违约金。若承租方要提前解除合同，须按合同规定支付房地产企业违约赔偿金。
《营业税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。”
《财政部、国家税额总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）规定：“单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方收取的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。”
房地产企业取得的这部分解除租房合同违约赔偿金，是在提供租赁劳务过程中发生的。租赁属于《营业税暂行条例》第一条规定中的提供应税劳务，所以该违约赔偿金应按“服务业”税目中的“租赁”项目缴纳营业税。
某房地产开发公司于2011年5月出售给中江公司商品房6套，价值180万元，后因中江公司超出合同约定时间付款，取得中江公司违约金5万元。
该公司将该项违约金列入“营业外收入”，未缴纳营业税。