解析：根据《营业税暂行条例实施细则》的规定：“价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费。”单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。因此，该公司收取的违约金要缴纳营业税。
二、代收费用的税务处理
房地产开发企业在收取销售房款时，往往会存在代相关政府部门收取费用的情况，代收费用在满足一定条件的情况下是不需要缴纳营业税的。
《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（3）所收款项全额上缴财政。
由此可见，房地产开发企业的“代收费用”如果同时符合上述3个条件的，是不需要缴纳营业税的，否则应该作为“价外费用”缴纳营业税。
某地税局对兴华房地产开发公司进行纳税检查时发现，该公司出售商品房时，向购房者收取的水电增容费未申报缴纳营业税。该地税局认为，以上收取的费用属于价外费用，应补缴营业税。
解析：通过了解，水电增容费是财政部门批准设立的收费项目，该公司收取的水电增容费全额上缴了财政部门，且取得了财政部门开具的财政票据。因此，根据税法规定，该公司收取的水电增容费属于代收费用，不需要缴纳营业税。而该地税局要求补税的做法是错误的。
房屋维修基金是房地产企业代收的费用之一，对于房地产企业代收的房屋维修基金是否缴纳营业税呢？
国家税务总局于2004年6月7日发布了《关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发［2004］69号），该文件明确规定：“住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。”
房地产企业代收的房屋维修基金自2004年6月7日起不缴纳营业税。值得一提的是，在计算土地增值税时如果维修基金计入房价，则可以扣除，但维修基金不在开发成本范围之内，不得作为加计20%扣除的基数。
三、土地使用权再转让的税务处理
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）第三条第（二十）项规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”
土地使用权的取得不论是以出让方式取得，还是以转让方式取得，作为取得土地使用权方均被称为“受让方”。根据财税［2003］16号文件规定，受让的土地使用权再转让，以取得的全部收入扣除其支付受让的土地使用权原价后的余额为营业额。
《营业税暂行条例》第五条规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是，下列情形除外：
（一）纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额；
（二）纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额；
（三）纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；
（四）外汇、有价证券、期货等金融商品买卖业务，以卖出价减去买入价后的余额为营业额；
（五）国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。
如以出让方式取得的土地再转让的营业税计税方法就是所谓的“差额纳税”，这些被“除外”的部分就是适用“差额纳税”条款。下面列举几个适用“差额纳税”方法计算缴纳营业税的典型案例。
1.以土地使用权、房产抵债
甲公司以评估价值为800万元的土地使用权抵顶乙公司1000万元的债务，该土地的原账面价值是500万元，甲公司申报缴纳营业税的计税营业额应为多少？
解析：价值800万元的房产抵顶1000万元的债务，可以理解为取得了豁免1000万元债务的经济利益，相当于甲转让土地使用权给乙获得1000万元。根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）第三条第（二十）项规定，受让的土地使用权再转让，以取得的全部收入扣除其支付受让的土地使用权原价后的余额为营业额。甲公司的计税营业额为：1000—500=500（万元）。
若乙公司再转让抵债获得的这块土地使用权的话，根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）第三条第（二十）项第二项规定，单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。假设乙公司再转让获得的价款是1200万元的话，乙公司的计税营业额为：1200—1000=200（万元）。
2.受赠的土地使用权或不动产再转让或对外销售
根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）规定，销售购置的不动产或转让受让的土地使用权，以全部收入扣除所支付的购置不动产或受让土地使用权的价款后的余额为营业额。接收捐赠的资产非自己购置就不存在付出成本代价，相应就没有扣除款项。
根据《营业税暂行条例实施细则》第五条规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人视同发生应税行为缴纳营业税。捐赠方捐赠土地使用权或不动产是缴纳了营业税的。虽然接收捐赠没有付出成本，但根据财税［2003］16号文件立法的原意，对受赠方再转让所接收的不动产时，应当可以凭发票作为扣除依据。
3.拍得“烂尾楼”改建后再出售
某房地产公司于2010年3月以2000万元拍得“烂尾楼”，进行了改造装修，改造成小户型住宅，发生了各项费用支出1000万元。2011年10月改造完成，且销售完毕，共取得销售收入5000万元。该房地产公司如何缴纳营业税？
解析：根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）第三条第（二十）项规定：
“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。”
该房地产公司计税营业额为：5000—2000=3000万元。
四、“甲供设备”与“甲供材”的税务处理
1.甲供设备
《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定：“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”
我们可以这样理解实施细则的第十六条，建设单位提供的设备价款不需要缴纳营业税，但是施工单位自行采购的设备价款需要缴纳营业税。
这与“财税［2003］16号”文件的规定是不一致的。
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）第三条第（十三）项规定：
“通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。
其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。”
我们可以这样理解“财税［2003］16号”的相关政策规定，凡是属于列入省级地方税务机关列举的设备名单中的建筑工程设备，无论是甲方提供还是施工单位自行采购，均可以不缴纳营业税。
建筑工程设备是否缴纳营业税，要分两个阶段执行。
第一阶段：2003年1月1日至2008年12月31日，按照“财税［2003］16号”执行，无论是建设方还是施工方购买的建筑工程设备均不缴纳营业税。
第二阶段：2009年1月1日起，建设方购买的建筑工程设备不需要缴纳营业税，施工单位购买的建筑工程设备需要缴纳营业税。
对于房地产企业来说，建筑工程设备的价值占工程总造价的比例是比较大的，选择由建筑方提供可以节省一大部分税金的。因此，房地产开发企业必须高度重视，充分利用“建设方提供的建筑工程设备不缴纳营业税”的政策。
某施工企业为一单位建设一大型会馆，总造价为5000万元，其中空调、消防等设备价值为1000万元，该设备由施工企业自行采购。该施工企业在缴纳营业税时，准备按总造价5000万元的3%缴纳税款，但该施工企业聘请的税务顾问了解情况后认为，缴纳营业税时应该按总造价扣除设备价值后的余额作为计算营业税的基数。那么，到底应该如何缴纳营业税呢？
解析：按照《营业税暂行条例实施细则》的规定，建设单位提供的设备价款不需要缴纳营业税，但施工企业自行采购的设备价款是需要缴纳营业税的。
本案例中的设备是由施工企业自行采购的，因此，税务顾问的看法是错误的。正确的做法是，应按总造价5000万元计算缴纳营业税，不能扣除设备价款。
2.甲供建筑材料
有的房地产企业从材料质量和成本效益角度出发，防止建筑方在材料上做文章，担心不能确保建筑材料质量，影响住房和自身的声誉，采用“甲方供材、乙方提供建筑劳务”的模式开发项目。
《营业税暂行条例实施细则》第七条规定：“纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。”
《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定：“除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。”
税法之所以这样规定，主要是防止纳税人将“包工包料”的建筑工程，改为以甲方的名义购买原材料，按照供料方提供的发票进入工程成本，将甲供材所应承担的税金漏掉，从而逃避营业税。所以说，建筑材料不管是“甲供”还是“乙供”都是要缴纳营业税的。
3.甲供装饰材料
《财政部、国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》（财税［2006］114号）明确支出，纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。
上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。
“财税［2006］114号”文件由于执行不力，已于2009年1月1日废止。《营业税暂行条例实施细则》第十六条重申了关于建筑装饰劳务的征税问题，将装饰工程的营业额问题进行了“例外”的处理。即建设方提供装饰材料的，其营业额不包括装饰材料。这与“财税［2006］114号”文件精神是一致的，也就是说甲供装饰材料是不需要缴纳营业税的。
房地产开发企业应该充分利用修改后的新《营业税暂行条例实施细则》关于“装饰工程营业税”的特殊政策，在进行装饰工程发包时巧签建设工程施工合同，合理筹划这一部分营业税的缴纳，以降低工程成本支出。
首先，房地产开发公司在进行建筑工程招标时，可以将装饰工程单独进行。
其次，与施工单位签订《装饰工程合同》时，应该明确约定“甲供部分装饰材料及设备”，装饰公司仅仅是收取装饰工程劳务费（即人工费、管理费及辅助材料费等费用），并注明装饰工程劳务费总金额；同时合同中应明确，甲供装饰材料、设备价款不再与施工单位结算。
A建筑公司2011年12月中标W单位写字楼装饰工程，工程标的3000万元，其中含工程用料款500万元，另外W单位自行采购材料款1000万元，如何计算应纳税款。
解析：原《营业税暂行条例实施细则》第十八条规定，纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。现行《营业税实施细则》第十六条规定与原细则的第十八条看似相近，但是对于“建筑装饰劳务”的征税问题发生了较大的变化。将建筑装饰劳务的营业额作了“例外”的处理，即客户提供的原材料和设备，可以不计入缴纳营业税的范围。
（1）按照《营业税暂行条例实施细则》规定，对于客户自行采购的材料款A公司不需要计算缴纳营业税。
A公司应纳营业税=3000×3%=90（万元）
（2）如果该工程材料全部由客户W单位供应，工程纯劳务标的为2500万元。
A公司应纳营业税=2500×3%=75（万元）
五、转让在建项目的税务处理
房地产企业在开发项目过程中，可能会由于资金短缺等问题将在建项目转让的。关于转让在建项目缴纳营业税事宜，《营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）做了明确规定：