(第一节)房产税的基本规定
一、房产税的纳税人与征税范围
（一）房产税的概念
房产税是以房产为征税对象，依据房产的计税余额或房产租金收入向产权所有人或经营人征收的一种税；房产税法是指国家制定的调整房产税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。
新中国成立后，政务院于1950年公布《全国税收实施要则》，规定全国统一征收房产税和地产税。同年6月，为简并税种，将房产税和地产税合并为房地产税，于1951年8月政务院公布了《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》。1973年工商税制改革，把对企业征收的城市房地产税并入工商税，只对有房产的个人、外商独资企业和房产管理部门继续征收城市房地产税。1984年10月，国务院在对国有企业实行第二步利改税和改革工商税制时，确定恢复征收房产税，但是，在我国城市的土地属于国家所有，使用者没有所有权，因此，将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种，1986年9月15日国务院颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发［1986］90号，以下简称《房产税暂行条例》），同年10月1日起施行。从此，对国内的单位和个人在全国范围内征收房产税。城市房地产税只对外商投资企业、外国企业和外籍人员征收。2008年12月31日国务院发布的第546号令，决定自2009年1月1日起，废止《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞，以下统称外资企业及外籍个人）依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
房产税的税源稳定，是地方财政收入的重要来源之一，可以支持地方市政建设。房产税不容易转嫁，可以调节纳税人的收入水平；通过征收房产税加强对房产的管理，提高房产使用的社会效益。
（二）房产税的纳税人
房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。房产税的纳税人具体规定如下。
（1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
（2）产权出典的，由承典人纳税。
所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。这种业务大多发生于出典人急需用款，但又想保留产权回赎权的情况。承典人向出典人交付一定的典价之后，在质典期内即获抵押物品的支配权，并可转典。产权的典价一般要低于卖价。出典人在规定期间内须归还典价的本金和利息，方可赎回出典房屋等的产权。由于在房屋出典期间，产权所有人已无权支配房屋，因此，税法规定由对房屋具有支配权的承典人为纳税人。
（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。
（4）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。
所谓租典纠纷，是指产权所有人在房产出典和租赁关系上，与承典人、租赁人发生各种争议，特别是权利和义务的争议悬而未决的。此外还有一些产权归属不清的问题，也都属于租典纠纷。对租典纠纷尚未解决的房产，规定由代管人或使用人为纳税人，主要目的在于加强征收管理，保证房产税及时入库。
（5）无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
（三）房产税的征税对象
房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。
房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
（四）房产税的征税范围
房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区。其中：
（1）城市是指国务院批准设立的市，包括市区、郊区、市辖县县城；
（2）县城是指县人民政府所在地的地区；
（3）建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇，建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村；
（4）工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的建制镇标准但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。
房产税的征税范围不包括农村，这主要是为了减轻农民的负担。因为农村的房屋，除农副业生产用房外，大部分是农民居住用房。对农村房屋不纳入房产税征税范围，有利于农业发展，繁荣农村经济，有利于社会稳定。
知识链接
临时售楼部占用的土地是否交纳房产税
根据《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字［1987］003号）规定：房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。
《关于房产税若干具体问题的解释和暂行法规》（财税地字［1986］8号）规定：凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照法规征收房产税。根据上述规定，所述临时售楼处是为销售服务，实际使用状况并不符合上述为基建工地服务的规定，因此不属于免征房产税的临时性房屋范围。按税法规定，应当缴纳房产税。
二、房产税的计税依据
房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。按照房产计税价值征税的，称为从价计征；按照房产租金收入计征的，称为从租计征。
（一）从价计征
《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%—30%后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。
1.按照房屋余值征收房产税
自2009年1月1日起，对依照房产余值计税的房产，不论是否记载在会计账簿“固定资产”科目中，均应按照房屋原价一次扣除10%30%的损耗价值后的余额计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
企业取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为“无形资产”核算，企业利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入“在建工程”成本。在房产建成转入“固定资产”时，房产中包括了土地使用权的价值，这就造成土地使用权既缴纳房产税，又缴纳土地使用税的双重纳税结果。
这里讲的“国家有关会计制度规定”是指《企业会计准则第6条——无形资产》应用指南第六条的规定：①自行开发厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理；②外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。
按照《企业会计准则第6条——无形资产》的规定，把土地使用权作为“无形资产”核算，房产作为“固定资产”核算，就避免了房产税的重复缴纳。
房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，按规定计征房产税。
土地价款是否计入房产原值征收房产税
《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税［2010］121号）第三条明确规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。也就是说，自2010年12月21日起，土地价款要计入房产原值作为计算缴纳房产税的税基。
房屋评估增值价值是否计缴纳房产税
财税［2008］152号文件对房产原值做了界定，“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。”
《河南省地方税务局关于企业资产评估增值部分征收印花税、房产税问题的通知》（豫地税函发［1995］42号）第二条规定，固定资产中房产原值增加的，应于评估后次月起按评估后的房产原值征收房产税。
按照上述规定，对依照房产原值计税的房产，房产原值应根据国家有关会计制度规定进行核算。企业房屋资产评估增值，按国家有关会计制度规定，应增加房屋的入账价值。
2.房产原值的界定
房屋原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。附属设施或配套设施主要有暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电信、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值；电灯网、照明线从进线盒连接管起，计算原值。
3.改建支出
纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。但对已经提足折旧的房屋及建筑物的改建支出，根据《企业所得税法》的规定作为长期待摊费用，按照规定摊销在税前扣除，不增加房产原值。
4.房屋附属设备和配套设施的计税规定
从2006年1月1日起，房屋附属设备和配套设施计征房产税按以下规定执行。
凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
（二）从租计征
《房产税暂行条例》规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
所谓房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。
如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。
纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务机关结合当地实际情况制定。
（三）其他政策
1.投资联营房产
对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税，房产余值是房产的原值减除规定比例后的剩余价值。对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。
2.融资租赁房屋
对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。（财税［2009］128号）
3.地下建筑物
《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税［2005］181号）规定，自2006年1月1日起，凡在房产税征税范围内的具备房屋功能的地下建筑物，包括与地上房屋相连的地下建筑物以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等将地下部分与地上房屋视为一体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
自用的地下建筑，按以下方式计税。
（1）工业用途房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×（1—30%）×1.2%
（2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×（1—30%）×1.2%
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
《关于房产税城镇、土地使用税有关问题的通知》（财税［2009］128号）规定，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
4.居民住宅区内业主共有的经营性房产