(第一节)契税的征税对象与纳税人
一、契税的概念
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
契税在我国已有非常悠久的历史，1600年前的东晋时期的“估税”就是契税的雏形。此后，历代封建王朝对不动产的买卖、典当等产权变动都要征收契税，但征收范围和税率不尽相同。新中国成立后，1950年政务院公布了《契税暂行条例》。1997年7月7日国务院发布并于同年10月1日开始施行《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称《契税暂行条例》）。契税一次性征收，并且普遍适用于内资、外资企业和中国公民、外籍人员。
开征契税有着重要的经济意义：契税属于地方税，开征契税可以增加地方财政收入，为地方建设积累资金；调控房地产市场，规范市场交易行为；保障财权人的合法权益，减少产权纠纷。
二、契税的特点
（一）契税属于财产转移税
它以权属发生转移的土地和房屋为征税对象，具有对财产转移课税性质。
（二）契税由财产承受人缴纳
一般税种在税制中确定纳税人，都确定销售者为纳税人，即卖方纳税。对买方征税的主要目的，在于承认不动产转移生效，承受人纳税以后，便可以拥有转移过来的不动产的产权或使用权，法律保护纳税人的合法权益。
三、契税的作用
（一）广辟财源，增加地方财政收入
契税按财产转移价值征税，税源较为充足，可以弥补其他财产课税的不足，扩大其征税范围，为地方政府增加一部分财政收入。
（二）保护合法产权，避免产权纠纷
不动产所有权和使用权的转移，涉及转让者和承受者双方的利益。而且，由于产权转移形式多样化，如果产权的合法性得不到确认，事后必然会出现产权纠纷。契税规定对承受人征税，一方面是对承受人财富的调节，另一方面有利于通过法律形式确定产权关系，维护公民的合法权益，避免产权纠纷。
四、契税的征税对象
契税的征税对象是在境内发生土地所有权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。具有对财产转移课税的性质，具体内容主要包括以下六项。
（一）国有土地使用权出让
国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金而减免契税。
对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
知识链接
取得土地使用权缴纳的契税在土地增值税清算时能否扣除
《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函［2010］220号）第五条规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
（二）土地使用权的转让
土地使用权的转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
（三）房屋买卖
房屋买卖即以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为，以下几种特殊情况，视同买卖房屋。
（1）以房产抵债或实物交换房屋，经当地政府和有关部门批准，以房抵债和实物交换房屋，均视同房屋买卖，应由产权承受人按房屋现值缴纳契税。例如，甲某因无力偿还乙某债务，而以自有的房产折价抵偿债务。经双方同意，有关部门批准，乙某取得甲某的房屋产权，在办理产权过户手续时，按房产折价款缴纳契税。如以实物（金银首饰等等价物品）交换房屋，应视同以货币购买房屋。
（2）以房产作投资或作股权转让，这种交易业务属房屋产权转移应根据国家房地产管理的有关规定，办理房屋产权交易和产权变更登记手续，视同房屋买卖，由产权承受方按契税税率计算缴纳契税。
例如，甲某以自有房产投资于乙某企业，其房屋产权变为乙某企业所有，故产权所有人发生变化，因此，乙某企业在办理产权登记手续后，按甲某入股房产现值（国有企事业房产须经国有资产管理部门评估核价）缴纳契税。如丙某以股份方式购买乙某企业房屋产权，丙某在办理产权登记后，按取得房产买价缴纳契税。
以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。因为以自有的房地产投入本人独资经营的企业，产权所有人和使用权使用人未发生变化，不需办理房产变更手续，也不办理契税手续。
（3）买房拆料或翻建新房，应照章征收契税。
例如，甲某购买乙某房产，不论其目的是取得该房产的建筑材料或是翻建新房，实际构成房屋买卖。甲某应首先办理房屋产权变更手续，并按买价缴纳契税。
（四）房屋赠与
房屋的赠与是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有，其中，将自己的房屋转交给他人的法人和自然人，称作房屋赠与人，接受他人房屋的法人和自然人，称为受赠人。房屋赠与的前提必须是产权无纠纷，赠与人和受赠人双方自愿。
由于房屋是不动产，价值较大，故法律要求赠与房屋应有书面合同（契约），并到房产管理机关或农村基层政权机关办理登记过户手续，才能生效。如果房屋赠与行为涉及涉外关系，还需公证处证明和外事部门认证，才能生效。房屋的受赠人要按规定缴纳契税。
（五）房屋交换
房屋交换是指房屋住户、用户、所有人为了生活、工作方便，相互之间交换房屋的使用权和所有权的行为。交换的主体有公民、房地产管理机关，以及企事业单位、机关团体。交换的标的性质有公房、私房，标的种类有住宅、店面及办公用房等。交换的方式主要有两种：①房屋使用权交换。经房屋所有人同意，使用者可以通过变更租赁合同、办理过户手续，交换房屋使用权，交换房屋的价值相等的不征收契税；②房屋所有权交换。交换双方应订立交换契约，办理房屋产权变更手续和契税手续。交换的房屋价值相等的，免征契税，办理免征契税手续；价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。
随着经济形式的发展，有些特殊方式转移土地、房屋权属的，也将视同土地所有权转让、房屋买卖和房屋赠与。这些特殊方式主要有以下三种：一是以土地所有权作价投资入股或抵债；二是以获奖方式承受土地、房屋权属；三是以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
（六）房屋附属设施转让
对于承受与房屋相关的附属设施，包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要该土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济收益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳契税。
五、契税的纳税人
契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。境内是指中华人民共和国实际税收行政管辖范围内。土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。
((第二节))契税的计算
一、契税的税率
契税实行3%5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到我国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在规定的幅度税率范围内，依据本地区的实际情况决定。从2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，减按1%税率征收契税。
二、契税应纳税额的计算
（一）计税依据
（1）国有土地使用权出让，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
①以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可以按两种方式确定：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房产进行综合评定，并经当地税务机关确认的评估价格；县以上人民政府公示的土地基准价。
②以竞价方式出让的，其契计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套设施以及各种补偿费用应包括在内。
③以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房产时，由房地产转让者补缴契税。计税依据为补交的土地使用权出让费或者土地收益。
先以划拨方式取得的土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
④已购公有住房补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。
对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金计征契税，不得因减免土地出让金而减免契税。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
土地使用者将土地所有权及所附建筑物、构筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物）转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。
（2）土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。
（3）土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
（4）土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的差价。就是说，交换价值相等时，免征契税；交换价值不等时，由多支付货币、实务、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。
对于成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。
（5）房屋附属设施转让征收契税的依据。
第一，采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
第二，承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
（6）个人无偿赠与不动产行为
个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。在缴纳契税时，纳税人须提交税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表格留存。
离婚后房屋权属发生变化是否征收契税？根据《婚姻法》规定，夫妻共有房屋属共同共有财产，因离婚财产分割引起房屋权属变化是房产共有权的变化，而不是契税法所规定的房屋产权转移，所以，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征契税。
（二）应纳税额的计算方法
契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为：
应纳税额＝计税依据×税率
居民刘某有两套住房，将一套出售给居民王某，面积80平方米，成交价格为600000元；将另一套两室住房与居民李某交换成两处一室住房，并支付给李某换房差价款100000元。试计算刘、王、李相关行为应缴纳的契税（假定税率为4%）。
解析：（1）刘某应缴纳契税=100000×4%=4000（元）
（2）王某应缴纳契税=600000×4%=24000（元）
（3）李某不缴纳契税。
居民甲某共有三套房产，2011年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为60万房产折价给丙某抵偿了50万元的债务；将第三套市价为30万元的房产作股投入本人经营的企业。若当地确定的契税税率为3%，计算甲、乙、丙应缴纳的契税。
解析：以房屋抵债的，承受房屋的丙某缴纳契税，甲某不纳税。以自有反房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。房屋交换的，支付补价的一方按照支付的差价纳税。
甲某应纳契税=15×3%=0.45（万元）；
乙某不纳税；
丙某应纳契税＝60×3%＝1.8（万元）。
某中外合资企业2012年1月从当地政府手中取得某块土地使用权，支付土地使用权出让费1300000元，当地契税的税率为3%，计算该合资企业应当缴纳的契税。
解析：应纳税额=1300000×3%=39000（元）
会计处理如下：
借：无形资产——土地使用权39000
贷：应交税费——应交契税39000
借：应交税费——应交契税39000
贷：银行存款39000
(第三节)契税的优惠政策
一、一般税收优惠
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
（2）城镇职工购买的唯一家庭住房。
《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税［2010］94号）规定：自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。