（4）出于管理的需要，甲方派驻管理人员协助乙方对委托经营资产进行管理，由乙方负担该派驻管理人员的办公费用及相关费用办公费及相关费用须提供给乙方合法凭证及票据。。
（5）甲方拥有大楼顶部广告位所有权，但甲方对外出租大楼顶部部分广告位时，须征求乙方意见。乙方有权提出有偿使用该部分广告位，并享有优先权，所需费用双方协商确定。凡涉及该广告位有偿使用的，须另行签订独立协议约定。
（6）甲方人员对乙方在经营、销售、管理等方面为乙方提供劳务或其他帮助的，乙方应以劳务费或佣金的形式支付相关报酬。反之，乙方人员对甲方在经营、销售、管理等方面为甲方提供劳务或其他帮助的，甲方也应以劳务费或佣金的形式支付相关报酬。
（7）甲乙双方在资产委托经营中出现争议的，可以友好协商解决，并可通过调整交易价款和交易条件的办法予以解决。若确实无法协商解决的，可以诉诸法律。
方案二，内部承包经营模式。
甲方在项目前期运作的基础上，对于不动产物业部分进行剥离，注册成立一家独立运作的商业公司，然后对该商业公司采取内部承包经营方式，即签订内部承包经营合同，并使出包方收取的承包费同时符合以下三个条件：①承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任；②承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算；③出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。
按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）的规定，承包方支付承包费属于企业内部分配行为不征收营业税。
三、纳税方案的操作说明与基本评价
方案一采取的是租金分解的办法，此法操作简捷。
方案二采取的是内部承包经营模式，当满足条件时可以享受税收优惠。
方案具体操作时要注意以下问题，《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发［2005］173号），该文件规定：
（1）为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税；
（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
案例四转让在建项目节税方案
一、背景情况
某房地产开发企业A公司欲转让其在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本为3500万元，经与另一房地产公司B公司协商，A公司以6000万元转让该项目。那么，A公司应如何设计税收筹划方案？
二、税收筹划方案
1.出售方的选择
方案一，直接转让该项目。
直接转让该项目需要缴纳如下各种税费。
（1）营业税：根据转让项目的金额征收营业税、城建和教育费附加等各种税费，A以6000万元转让该项目，因此缴纳营业税及附加为6000万元乘以5.5%的税率，即330万元营业税。
（2）土地增值税：A公司取得转让收入6000万元，减去3500万元已发生的在建工程成本，减去开发成本的20%（加计扣除额），再减去330万元承担的营业税金及附加，得出土地增值额为2170万元，该土地增值额占扣除项目金额的比例超过20%但不足50%，适用30%的税率，因此应缴纳土地增值税441万元［（6000—3500—3500×20%—330）×30%。
（3）企业所得税：企业所得税的税率为25%，A转让该项目需要缴纳的企业所得税为：
企业所得税=（6000—3500—330—441）×25%=432.25（万元）
合计纳税额=330+441+432.25=1203.25（万元）
方案二，转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。在转让股权情况下，只存在公司控制权的转让而不直接涉及项目的转让，因此不涉及该项目转让的税收。
转让股权产生股权转让收益，企业应缴纳企业所得税，若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。
A公司的股权属于法人投资，则投资企业应缴纳企业所得税为：（6000—3500）×25%=625（万元）
比较方案一和方案二，从A公司最终缴纳的税额可以看出，选择方案二能实现节税。
假设写字楼项目最终建成后，可以实现销售收入9000万元，同时B公司接手该在建工程后，为完成写字楼项目又发生开发成本1000万元。
2.收购方的选择
方案一：直接收购该在建项目。
直接收购该项目需要缴纳的各项税收如下计算。
（1）营业税：销售写字楼项目和工程的企业需要缴纳5%的营业税和0.5%的城建税和教育费附加。
B公司应缴纳营业税及附加=9000×5.5%=495（万元）
（2）土地增值税：B公司实际收入为9000万元，发生的在建工程成本为6000万元的收购价格与完成工程发生的1000万元成本之和，计7000万元。
房地产开发公司在计算缴纳土地增值税时，允许加进扣除费用7000万元乘以20%，B公司最终缴纳的土地增值税为31.5万元［（9000—7000—7000×20%—495）×30%］。
（3）企业所得税：（9000—7000—495—31.5）×25%=368.38（万元）
合计纳税额=495+31.5+368.38=894.88（万元）
方案二：B公司按照A公司的意愿，收购A公司的股权，收购的前提是保证A公司的利益不变，即使股权差价与项目转让差价相等。
B公司收购股权需要缴纳的各种税收如下计算。
（1）营业税：与方案一相同。
（2）土地增值税：由于B企业以购买股权的形式进行交易，与土地开发和收购等成本没有直接关联，因此，B企业发生的在建工程成本是A公司原来成本3500万元与B企业后来发生的1000万元之和，即4500万元。在B企业发生的成本4500万元加上国家允许扣除的20%，再加上所承担的税金495万元的情况下，B企业所适用的土地增值税税率超过50%，最终适用40%的税率，最终B公司缴纳土地增值税为947.25万元。
（3）企业所得税：B公司需要缴纳所得税金额为：（9000—4500—495—947.25）×25%=764.44（万元）
合计纳税额=495+947.25+764.44=2206.69（万元）
比较方案一和方案二，对于B公司来讲，选择方案一的直接购买项目将更利于节税。
从企业最终缴纳的税额可以看出：对于A公司来讲，选择方案二能达到节税效果；对于B公司来讲，选择方案一的直接购买项目将更利于节税。
案例五房产税的节税空间：转租、转出和代销
房产税对位于城市、县城、建制镇和工矿区的经营用房产征收。房产税由产权所有人缴纳，产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。房产税的税率，依照房产原值计算缴纳的，税率为1.2%，依照房产租金计算缴纳的，税率为12%。下面探讨房产税的筹划节税空间及操作方法。
模式一：改出租为转租。
A公司的一处两层楼房位于城市闹市区，专门用于对外出租。因该房屋建于20世纪70年代，设施陈旧，每年只能收取租金60万元。A公司准备花500万元对房屋进行重新装修改造，预计装修改造后，每年可收取租金200万元。但是，该公司在测算中发现，装修改造后比改造前收取更多的租金，因此与租赁收入相关的税收负担也明显加重了。
装修改造前后税收负担对比如下（城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%）。
装修改造前的税收负担情况：
应缴营业税：60×5%＝3（万元）
应缴城市维护建设税、教育费附加：3×（7%+3%）＝0.3（万元）
应缴房产税：60×12%＝7.2（万元）
税收负担合计：3+0.3+7.2=10.5（万元）
装修改造后的税收负担情况：
应缴营业税：200×5%＝10（万元）
应缴城市维护建设税、教育费附加：10×（7%+3%）＝1（万元）
应缴房产税：200×12%＝24（万元）
税收负担合计：10+1+24=35（万元）
装修后比装修前增加税负：35—10.5=24.5（万元）
筹划方案：A公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方B公司，并签订一个期限较长的房屋租赁合同（假设为30年），每年收取租金60万元。然后由B公司出资500万元进行装修改造，并对外转租，假设每年仍然收取租金200万元。
按此方案实施后的税费负担测算如下：
A公司应负担的税费仍为10.5万元；B公司应负担营业税10万元，城市维护建设税1万元，B公司不是房产的产权所有人，不需要缴纳房产税，合计应纳税费11万元。
A公司和B的税费负担合计为：10.5+11=21.5（万元）
节税额为：35—21.5=13.5（万元）
政策依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳，也就是说，不论是从价计征还是从租计征，其前提是对房产所有人征税。很显然，此例中产权所有人是A公司，B公司是房产转租人，而不是产权所有人，因此不存在房产税纳税义务。
但需要注意的是，本例A公司将房产出租给B公司应当按照正常交易价格收取租金，如果A公司为了降低税收负担，向B公司收取的租金明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权进行纳税调整。
模式二：转出减值房产。
C公司有一幢综合楼土建部分的价值为800万元，该公司花费2000万元将综合楼装修为高档娱乐城，但是因经营管理不善，C公司决定停止娱乐城的经营活动，将娱乐城内的一些设施拆除，并改作其他用途（自用），该房产的实际价值也大幅度降低。该房产的计税原值为2800万元，账面价值为2000万元，公允价值下降为1200万元。C公司每年应缴纳房产税（按政府规定房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳）为：
2800×（1—30%）×1.2%＝23.52（万元）
筹划方案：C公司可将上述房产对外投资成立新公司或者投资于关联方，假设被投资方为D公司。D公司接受投入的固定资产，按投资各方确认的价值，作为入账价值。则D公司接受C公司房产投资的入账价值应为公允价值1200万元。则D公司每年应缴纳房产税为：1200×（1—30%）×1.2%＝10.08万元。由此可见，经过筹划后C公司每年可少负担房产税13.44（23.52—10.08）万元。
对此筹划方案，需要注意的是，虽然税法规定以房产对外投资不需要负担营业税，但是被投资方需要负担土地增值税和契税。因此，D公司接受房产投资应负担契税36万元（1200×3%，假定当地规定契税税率为3%）。
此外，《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发［2000］118号）规定，企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。因此，C公司应按税法规定确认资产转让损失800万元（2000—1200）。如果C公司是盈利企业，则可以起到推迟企业所得税纳税义务发生时间的作用。
模式三：房产出租改为委托代销。
某市的E公司将一处小型商场出租给F公司用于其销售自产产品，每年收取租金200万元，该房产的计税原值为1000万元。E公司和F公司均为增值税一般纳税人。E公司取得的租赁收益应缴纳的相关税收情况如下（假设仅考虑营业税和房产税）：
E公司每年应当缴纳营业税：200×5%＝10（万元）
E公司每年应当缴纳房产税：200×12%＝24（万元）
筹划方案：E公司可考虑利用门面房为F公司代销产品，代销产品的品种、价格可由F公司确定，E公司只收取代销手续费。假设E公司每年收取的代销手续费仍为200万元，E公司应负担的相关税收为：
E公司每年应当缴纳营业税：200×5%＝10（万元）
E公司每年应当缴纳房产税：1000×（1—30%）×1.2%＝8.4（万元）
可见，筹划后E公司可少负担房产税24—8.4=15.6万元。
需要说明的是，《增值税暂行条例实施细则》规定，将货物交付他人代销以及销售代销货物都应当视同销售缴纳增值税。当货物在一般纳税人之间销售时，增值税的总体税收负担一般不会因为增加纳税环节而增加。如果E公司是小规模纳税人或者是非增值税纳税人，则应当重新测算上述筹划方案是否可行。
案例六房地产出租与联营投资方式的节税方案
兴邦房地产公司在城市繁华地带有一处空置房产，该房产有两种不同的投资方式：出租取得租金收入；以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉税种及税负各不相同，存在着较大的筹划空间。假设房产原值为800万元，实际使用面积为200平方米，出租则每年可取得租金收入180万元，用于联营，则预期每年的联营企业利润中兴邦公司所占份额为400万元。
下面进行一般性分析。假设房产原值为K，如果出租则每年可取得租金收入X1，用于联营，则预期每年的联营企业利润中兴邦公司所占份额为X2，出租和联营的税负分别为Y1、Y2。
1.采取出租方式应承担的税负
营业税：房屋租赁属服务业，按租金收入的5%征税，则为5%X1；
房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税税负为12%X1；
城建税：甲企业处于市区，城建税税率为7%，以其缴纳的营业税税额为计税依据，则城建税税负为7%×5%X1＝0.35%X1；
教育费附加：3%×5%X1＝0.15%X1；
印花税：在订立合同时必须要缴纳印花税，《印花税暂行条例》第3条规定，“按租赁金额1‰贴花”，因此印花税税负为0.1%X1；
所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税，
因此，所得税税负为：25%×（X1—5%X1—0.35%X1—0.15%X1）=23.6%X1
总体税负Y1＝营业税+房产税+城建税+印花税+所得税+教育费附加＝5%X1+12%X1+0.35%X1+0.1%X1+23.6%X1+0.15%X1=41.2%X1。
2.采取联营方式应承担的税负
房产税：房产税依照房产原值一次减除10%30%的余值计税，税率为1.2%。
假定减除30%，则房产税税负=1.2%×（1—30%）K；
假设土地使用税单位税额为0.7元／平方米，假设该房产使用面积为L平方米，土地使用税税负=0.7×L=0.7L；