依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》第七条的规定：自2008年1月1日后，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。取消了国税发［2006］31号文件关于“将开发产品转作固定资产”视同销售的规定。因此，根据上述政策规定，自持房产部分在竣工时有开发产品或开发成本结转为固定资产时不视同销售，不缴纳企业所得税。
筹划思路如下。
（1）加大出售房产的成本分摊额，不仅可以降低自持房产的成本，还可以减少出售房产的企业所得税和土地增值税。
（2）出租房产的成本分摊也可以适当高一些，因为出租房产一般采取从租计税。
（3）中心环形穹顶：作为长期待摊费用处理，不构成房产价值。这样可以避免增加自持物业的入账成本，从而降低未来的房产税负担。
（4）停车场（地下车库）：根据产权的归属来确定成本的处理。国税发［2009］31号文件规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场，作为公共配套设施进行处理。恒隆置业的地下车库属于公共配套设施，因此可以将其成本全额扣除。
（五）隆盛为恒隆置业提供资金的税收筹划
隆盛给恒隆置业及“铜锣湾”项目提供资金，适当收取利息，借以增加“铜锣湾”项目的开发成本扣除金额。
（六）合同涉税疑难问题及解决方案
1.利用广告位降低税负
恒隆置业与M超市签订的《房屋租赁合同》第一部分第4条所载“本合同租赁物还包括附属的可免费使用的店招位、广告位（广告位为相对应的租赁区域的外立面及顶部的区域，双方确认的效果图为准），门前的共用的停车场、停车位”，我们认为此条款存在一定的误区，如果单独签订广告位租赁合同，则可以降低租赁的房产税，合法节约税金。
2.代收款项的分解
上述合同的第一部分第8条所载“除租赁费外，甲方（恒隆置业）不另收取物业管理费、中央空调能源使用费及运行费、供暖费等其他任何费用”，我们认为存在一定的误区，这些费用属于代收代付性质的款项，不应该包含在租赁费用中，应该由隆盛物业管理公司独立收取。
（七）恒隆置业的物业提供给隆盛使用的处理
这一处理存在误区，因为双方属于不同的法人单位，产权划分不清，交易模式含糊，极易被视为“房产销售”或“房产租赁”来处理。我们认为，最好的处理模式是把双方的关系定位为“房产投资”，这样可以名正言顺地由隆盛来经营该资产，而不必负担税收。
（八）经营性自持房产的纳税筹划
1.售后返租模式的筹划
在售后返租模式下，存在两个出租关系。
第一个出租关系：购房者将房屋出租给恒隆置业，购房者按租金收入的5%缴纳营业税和12%缴纳房产税。
第二个出租关系：恒隆置业再将房屋出租给商户，恒隆置业也要按租金收入的5%缴纳营业税和12%缴纳房产税。
筹划方法：恒隆置业作为中介代理人，直接让购房者和商户签订租赁合同。
筹划后纳税情况如下：购房者的税款状况不变，而恒隆置业不再需要缴纳房产税，只需对代理所获取的租金差价收入缴纳5%的营业税。
2.变房产出租为承包经营
房产税的计算分为从价计征和从租计征两种方法。从租计征税负较重，从价计征税负较轻。具体规定如下。
从价计征：按照房产原值一次减除10%至30%后的余值，乘以税率1.2%计算缴纳房产税。
从租计征：按照房产租金收入计算缴纳房产税，税率为12%。
筹划方法：恒隆置业以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人招聘为经营者，将房屋的出租行为改变为自营行为再承包出去，并收取承包收入，则原有的房产就可以按从价计征方法征收房产税，避免导致较高的房产税负担，同时也合理规避了流转环节的营业税、城建税及附加。
3.合理分解租金
恒隆置业与M超市签订的《房屋租赁协议》中，关于租金的条款部分列明协议项上的租金包括租金、物业服务费、空调系统及其他设施系统使用费、设施年检费等。由于租金收入涉及营业税及其附加税费、房产税等，税负较重，而物业管理费只需缴纳营业税及其附加税费，相比较而言，物业管理费的税负较轻。
筹划方法：恒隆置业可以把租金收入合理分解一部分为物业管理费收入，并尽量加大物业管理费（低税负）的比例，降低租金收入（高税负）的比例，这样就可以有效降低租赁行为的税负。即改由恒隆置业收取租金，隆盛物业管理公司收取物业管理费。
三、企业所得税及土地增值税清算筹划方案
（一）清算前的准备工作
1.补交营业税及附加
已经缴纳的营业税、城建税及附加，允许实现税前扣除和土地增值税清算扣除。因此，恒隆置业尽快实现结转收入，并按确认的收入总额缴纳营业税、城建税及附加，为项目清算做准备。
2.妥善处理未取得发票的相关费用
项目开发所发生的费用中，有800万元没有发票。主要涉及工资、补贴（车补、餐补）、公关费用、股东借钱（只有白条）、股东分红（未缴纳个人所得税）。这些无票的费用，需要适当借助业务招待费、市场费用、广告费用、咨询费用、工程价款等补齐。
会计处理：通过“以前年度损益调整”或者“开发成本”等账户进行处理，调整计入房地产开发成本或期间费用。
3.工程款及其发票处理
在土地增值税清算之前，必须取得合法的工程款发票以及其他费用发票。土地增值税清算对发票的要求更严格。
（二）土地增值税
1.清算条件
国税发［2006］187号文件规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
《北京市地方税务局关于印发〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的通知》（京地税地［2007］134号）规定，下列房地产项目必须进行清算：
（1）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目；
（2）整体转让未竣工的房地产开发项目；
（3）直接转让土地使用权的项目；
（4）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
京地税地［2007］134号文件第六条进一步规定，符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85%（含）以上的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。
国税发［2006］187号文件规定：如果将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移，则不征收土地增值税。在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。上述规定明确了企业自用开发产品在征收土地增值税时不作为视同销售处理，在土地增值税的税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用，即不需要填报《土地增值税纳税申报表》。
为了合理确定土地增值税的清算范围，可以编制土地增值税清算项目一览表（见表3）。
表3房地产公司清算项目基本情况一览
开发项目（分期开发项目单列示）项目性质完工时间销售情况是否清算增值率情况备注
2.清算时的账务检查与调整
（1）账务检查。
在土地增值税清算时，对于已经核算记录的成本、费用项目，应进行细致检查。在土地增值税清算中，确定清算项目的扣除额时，发生的各项成本应按实际发生额确认扣除，对无法提供合法有效凭证的，不予扣除，对于各项预提费用也不得包括在扣除项目金额中。
开发过程中发生的土地征用费、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物、附着物的拆迁费用、拆迁户的安置及补偿费等支出可以据实扣除。
对于开发土地和新建房及配套设施的成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。若无法按清算要求提供开发成本核算资料的、虚报开发成本的、成本费用发生额明显偏离工程造价标准的且无正当理由的，税务机关核定其工程造价成本，主要参照《分类房产单位面积建安造价表》。
对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。
（2）账务调整。
对于已经核算记录的成本、费用项目，检查中发现记录有误或不妥的，可以适当调整，如间接费用的分摊、成本项目的重新划分、错账的更正等。这是清算过程中的一项基本工作，有助于正确计算扣除项目，合理进行土地增值税的筹划。
3.房地产开发费用
房地产开发费用指与房地产开发项目相关的销售费用、管理费用和财务费用。作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而应按照《土地增值税暂行条例实施细则》的标准进行扣除。
《土地增值税暂行条例实施细则》规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不超过按照商业银行同期同类贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按照《实施细则》第七条（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同）计算金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊的利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条（一）、（二）项规定（即取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本，下同）计算金额之和的10%以内计算扣除。
（1）“铜锣湾”项目建设过程中，建设期实际发生利息支出25970825.06元，其中，支付给金融机构的利息支出为25820825.06元，非金融机构借款的利息支出150000.00元。该项目建设期间发生的利息支出已经资本化计入开发成本，未计入财务费用，因此该部分利息支出不需作调整。
（2）“铜锣湾”项目实际发生的与房地产开发相关的期间费用为24930925.99元。财务费用中未包含可按转让房地产项目分摊的利息支出；所发生的期间费用均与“铜锣湾”项目相关，且费用总额未超过《实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算金额之和的10%（《实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算金额之和的10%为35656913.35元），因而，可扣除的房地产开发费用金额应按照实际发生额予以扣除，可计入金额为24930925.99元。
4.关于自持比例的说明
恒隆置业的项目总面积为87470.36平方米，其具体面积及比例如表4所示。
表4项目类别划分面积及比例
项目面积/m2比例
已售3228.553.69%
回购9725.2411.12%
回迁9581.1910.95%
自持房产63736.0672.87%
供电局1199.321.37%
由表4可知，恒隆置业的项目自持比例较大，占到了整个项目总面积的72.87%。
自持部分在清算中应以其开发成本结转为固定资产，产权未发生转移，其成本不作为计算土地增值税的扣除项目。
企业将大量自建房地产自持，转作固定资产。企业在后期的经营过程中将承担较重的房产税和物业相关税费。企业自有的房产每年需要缴纳房产税，增加企业的税收负担；依据国家目前对房产保有阶段的政策及态度，自持房产的未来持有成本会不断增加。
针对这种情况，企业可以考虑房产产权调整或产权关系的变更，寻求企业综合税负的最小化。
（三）企业所得税
1.人防设施的税务处理
关于“铜锣湾”的人防设施问题，借鉴《湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知》的相关规定：对于房地产公司在开发产品中按政府规定建造的地下人防设施，其成本、费用可以扣除。对加以利用的地下人防设施，在扣除成本、费用的同时，对其取得的收入也应纳入核算增值额。《辽宁省大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》也有相关规定：土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通信、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。
纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。
参照上述政策，在“铜锣湾”项目的清算过程中，也将人防设施作为公共配套设施处理，即未将其单独分离出来，其对应的开发成本已在税前全部扣除。进一步分析，“铜锣湾”项目的人防设施包含供电局使用和地下车库两部分，其中供电局使用部分的产权已转让，对这部分应视同销售计入销售收入，同时该部分的开发成本允许税前扣除。地下车库为非营利性质，可以作为公共配套设施，其开发成本允许税前扣除。
2.回迁房开发成本的说明
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉通知》（国税发［2009］31号）第三十一条第一项规定：企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，其换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。