因为本项目中回迁房是作为拆迁补偿转让给回迁户所有的，且不涉及差价，所以本项目转让回迁房的行为可定义为以非货币性资产交换取得土地使用权，可以适用上述规定，即可以根据上述规定确认回迁房的开发成本。因此本项目回迁房的开发成本应为该回迁房的市场公允价值，即回迁房开发成本为该回迁房确认的视同销售收入（52936266.37元）。进一步分析可知，回迁房部分涉及的收入与成本相同，不产生所得，不需缴纳企业所得税。
3.停车场的税务政策及处理模式
国税发［2009］31号第十七条规定：企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理。
（1）属于非营利性且产权属于全体业主的或无偿赠与地方政府、公用事业单位的。可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施的有关规定进行处理。
（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
国税发［2009］31号文件第三十三条规定：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
在本项目中，我们认为将地下停车场作为公共配套设施进行处理是最为恰当的。因为目前地下停车场的产权归属和用途未明确，如果以后的产权归属和用途满足国税发［2009］31号第十七条第一项的规定，则须再进行税务调整；如果以后的产权归属和用途满足国税发［2009］31号第十七条第二项的规定，则面临纳税调整问题，即需要补缴相关税款。若能满足将来的营利性收入能弥补所需补缴的税款，对企业来说将其作为营利性停车场也是一个正确的选择。
4.广告费、业务宣传费及业务招待费等期间费用的确认与纳税调整
我们在2006年至2009年企业汇算清缴数据的基础上进行企业所得税匡算，根据汇算清缴报告，2010年以前年度的期间费用已经确认并进行了纳税调整，并且将在历年亏损弥补中体现。
需要注意的是，在以前年度汇算清缴时，由于企业在前几年没有确认收入，所以这些年份广告费、业务宣传费及业务招待费的抵扣限额为零，则企业发生的广告费、业务宣传费及业务招待费全部不允许抵扣，对企业十分不利，若能对其进行调整，列支可以扣除的广告费、业务宣传费及业务招待费，对企业将十分有利。
下面对企业广告费、业务宣传费及业务招待费的确认及纳税调整进行分析。国税发［2009］31号文第六条规定：企业通过签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。按照《企业所得税法实施条例》规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。企业每一纳税年度发生的符合条件的广告费和业务宣传费，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。按照国税发［2009］31号文件有关规定，房地产企业只有取得的开发产品收入才可以确认为销售收入。
根据上述政策分析，恒隆置业发生的广告费和业务招待费支出在扣除限额之内，无须再进行纳税调整。税法规定，业务招待费未超过扣除限额的可以结转至以后年度扣除，所以采用总的销售收入来计算可扣除限额。
5.莫忘土地增值税额的扣除
“铜锣湾”项目所计算缴纳的“土地增值税”允许在企业所得税清算时税前扣除。因此，必须先行清算土地增值税，而后清算企业所得税。
四、隆盛及物业公司的财税筹划方案
（一）隆盛的经营模式与现存问题分析
隆盛百货有限公司（简称“隆盛”）成立于2009年6月，自2009年7月起建账。隆盛主要存在以下三种经营模式。
1.联营模式
隆盛依靠商业核心地位引入大型商家，采取联营形式进行合作，目前达100余家。基本运营模式及财务特征如下。
（1）由商家进货，不承担垫款和支付货款责任。消费者购买商品，由隆盛开具发票，一般为普通发票，特殊情况下只为个别大客户出具增值税专用发票；如果消费者不要发票，则视同销售处理，进行价税分解，计算应缴纳的增值税。
（2）根据每月销售情况，按照事前协商确定的扣点（分成）不同商家的扣点（分成）存有差异，主要取决于和商家的谈判。计算需要返还商家的金额，一般此月由商家按此金额开具增值税专用发票，进行成本入账和冲抵增值税处理。
（3）隆盛替商家垫支一些水电费等费用，在结算时扣回。
（4）商家的售货员等雇员由隆盛招聘，进行培训和统一着装管理，但工资薪金由商家负担并支付。
（5）节假日期间搞促销活动，具体如何承担成本费用，最后通过调整扣点处理。
2.租赁模式
隆盛以出租摊位的租赁模式引入一部分商家，大约有2030家，基本运营模式及财务特征如下。
（1）替商家代收营业额，统一收款，但由商家为客户开具发票，销售税款由商家承担。
（2）隆盛与商家结算周期为一个月，进行结算时，确定一个以销售额为基础的扣点（分成），但以租金形式反映，并采取保底租金制，即如果扣点低于保底租金，则按保底租金计算。因此，这种模式的本质是以营业额为基础的一种浮动租金制。
3.固定租金制
还有一部分引进的商家，采取固定租金制，如干洗店、娱乐岛等，为数不多。基本运营模式及财务特征如下：
（1）隆盛不为商家代收营业额，商家独立经营；
（2）只向商家收取固定租金，按照租金收入缴纳营业税及附加。
（二）隆盛的财务与税收筹划操作要点
1.隆盛与恒隆置业之间的资金拆借
隆盛为恒隆置业提供资金拆借，收取利息，这样可以加大恒隆置业的利息支付。
2.隆盛的抽点分成模式
隆盛的收益按照与引入商家的净收益，采取收益分成制。这样可以不承担经营风险，而成本与进货由商家负责。
3.联营代垫费用问题
代垫费用需要为商家开具普通发票，造成隆盛多支出营业税金及附加。
4.无库存问题
隆盛与联营商家之间采取扣点分成制，只注重分成收益的获得，不考虑对库存的管理，联营商家的库存由商家自行管理，隆盛不予负责，因此，隆盛账面并无库存金额，所有的结算反映为商家开具发票的购进成本，并被隆盛的管理者称为“以销定购模式”。税务曾对此问题提出质疑，财务部给予回复，但存在风险，建议采用备查簿记录进销存信息。
5.出租的筹划方案：变出租为承包经营
如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人招聘为经营人，将房屋出租行为变为自营再承包出去，获取承包收入，那么原有的自持房产就可以按从价计征方法征收房产税，规避较高的房产租金和较高的房产税，也合理避免了流转环节营业税及其附加，从而减轻了企业的税收负担。
（三）物业公司的税收筹划操作要点
物业公司收取物业费，主要负责日常卫生与管理工作，以及负责维修和购买零星配件业务。
基于目前恒隆置业的基本情况，可以利用物业公司进行出租屋业的租金筹划，操作原理为：合理分解租金。
具体操作方法如下。由于租赁收入涉及营业税及其附加、房产税、企业所得税等，税负较重，而物业管理费只缴纳营业税及其附加，相比较而言，物业管理费税负较轻。因此，隆盛可以把租金收入合理划分成租赁收入和物业管理费收入，尽量加大低税负收入（物业管理费）的比例，降低高税负收入（租赁收入）的比例。这样就可以有效降低企业房产租赁的实际税负。具体操作步骤如下。
（1）利用现有的物业管理公司，提供承租方更多的物业管理服务。
（2）该物业管理公司要取得尽可能高的物业管理资质，因为资质越高，允许收取的物业管理费的价格越高。
（3）由隆盛收取租金，由物业公司收取物业管理费。
附件
（一）合同及相关财税资料一览表
序号名称备注
1市场升级改造项目开发协议书
2商铺租赁承包经营合同
3商铺买卖合同
4房屋销售合同
5审计报告2007
6审计报告2008
7审计报告2009
8财政局单位明细指标通知单（2006—2009）
9公司组织架构
（二）财税政策与法规
1.国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函［2008］828号2008—10—09）
2.国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发［2009］31号2009—03—06）
3.中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令第138号发布1993—12—13）
4.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字［1995］006号）
5.财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税［2006］21号2006—03—02）
6.财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字［1995］048号1995—05—25）
7.国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发［2006］187号2006—12—28）
8.北京市地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（京地税地［2007］134号2007—05—21）
9.国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发［2007］132号2007—12—29）
10.国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（2009—05—12）
11.国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函［2010］220号2010—05—19）
12.国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发［2010］53号2010—05—25）
方案二欣源房地产项目转让节税方案
一、欣源—逸美合作开发概况及约束条件
（一）欣源公司与逸美公司概况
欣源房地产开发公司（下称欣源公司）成立于1998年12月，公司注册资本为5000万元。其主要经营范围为：房地产开发经营，建筑材料、五金交电的批发、零售、代购代销等。欣源公司成立以来，主要从事房地产开发业务，曾开发项目有春安花园、潇湘岭秀一期等。2000—2006年间曾享受企业所得税两免三减半税收优惠政策。
逸美投资有限公司（下称逸美公司）成立于2005年10月，公司注册资本8000万元，自成立之日起，享受军队转业干部办企业免征营业税优惠政策。其主要经营范围为：房地产开发经营；高科技产业、基础设施、文化艺术品、旅游产业、能源产业、文化餐饮娱乐业、医药业的投资；投资咨询；普通货物运输、仓储服务等。
（二）合作开发房地产项目的经营约束
1.基本业务模式
潇湘岭秀二期由欣源公司和逸美公司合作开发，其中欣源公司出地，逸美公司出资金。潇湘岭秀二期项目报批、房地产开发所需的施工许可证、预售证等及商品房产权证、土地使用证等由欣源公司负责办理；项目开发所需资金、房地产开发与销售等由逸美公司负责（如图1所示）。
图1房地产合作项目
2.成本分摊
潇湘岭秀二期的成本由欣源公司和逸美公司共同投入，双方以其各自投入的成本作为衡量本项目总收益的依据。
潇湘岭秀二期的土地成本及前期各种费用支出是在双方合作前发生的投资，是欣源进行合作的基础，这部分界定为欣源公司的开发成本。
潇湘岭秀二期在开发中发生的各种成本费用，由逸美公司出资，这部分作为逸美公司的开发成本。
二、欣源—逸美目前面临的财税疑难问题
（一）税费负担的约定问题
欣源公司和逸美公司就整个合作项目的税费负担按照以下要求合理划分：营业税及所得税按照各自获取的收入按照税收政策的规定自行缴纳。土地增值税按照合作各方成本分摊比例负担。合作前发生的土地增值税、印花税由逸美公司负担，作为投资开发的成本项目在欣源公司提供的《欣源与逸美合作方式》中，提及项目所涉及的主要税费及承担者。。
这一约定其实会对项目产生一定程度的影响，因为欣源公司是土地投入方，所以房地产开发项目的会计主体也相应为欣源公司。双方约定的税费缴纳可能只是一种理想。
（二）收入分配的约定问题
收入按双方确定的投资比例分配。商品房销售收入在销售收到房款时按比例分配，欣源与逸美按实收销售额开出收款专用发票，据此各自缴纳营业税和附加税。办理房屋产权证时由欣源公司负责开具销售不动产发票。
这一约定必须通过一定的运作模式才能达到，在现行操作模式下很难达到这一目的。由于欣源公司负责开具销售不动产发票，欣源公司应该全额缴纳房屋销售的营业税和附加税，而逸美公司只是作为投资者的身份参与开发，逸美公司只能以税后利润分配的形式获取投资收益回报。
（三）财税疑难问题剖析
通过综合观察和分析，我们认为欣源—逸美合作开发项目定位不妥，如果在投资前能够把土地使用权办理在逸美公司名下，可能不会遇到如此麻烦。也可以顺理成章地将营业税、附加税及企业所得税实现在逸美公司，且享受营业税减免税优惠政策。
如果土地使用权在欣源公司一方，后期欣源公司在报批项目之前把土地使用权出让给逸美公司，也可以将营业税、附加税及企业所得税实现在逸美公司，只是比原来多缴纳一道土地使用权转让环节的营业税而已。
如果完全按照欣源公司内部的税费负担和收入分配的约定来操作，可能没有一个可藉运用的模式。针对目前状况，我们认为，应该对欣源—逸美的合作开发项目进行模式选择，寻找或创造适当的合作模式，实现合作开发项目财税优化的目的。
三、欣源—逸美公司合作开发税收筹划方案
（一）方案一在建项目买断模式
双方签订合同，由逸美公司全部买断欣源—逸美的合作开发项目。双方签订一个整体项目转让合同。即欣源—逸美项目在投入建造期间，欣源公司将在建工程整体转让给逸美公司，逸美公司对合作开发项目的投入主要采取债权形式投资，欣源公司支付逸美公司利息费用，合理扩大欣源公司的借款费用，将一部分利润转移给逸美公司加大债权投资力度，主要考虑到逸美公司在买断在建项目过程中，可以少支付资金，以抵债形式取得项目。。