“单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
（1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按‘转让无形资产’税目中‘转让土地使用权’项目征收营业税；
（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按‘销售不动产’税目征收营业税。”
六、已售房屋退款的税务处理
《营业税暂行条例实施细则》第十四条规定：“纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。”
房地产企业已经售出的商品房，由于业主自身原因提出终止原《商品房买卖合同》的，对于这一部分已经预缴了营业税的房款退还，按照上述规定已交的营业税可以从以后的营业额中递减。
房地产企业和购房者签订《商品房买卖合同》时，一般会约定退房时要向退房者收取违约金。
《营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款和价外费用。”
《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定：“条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他性质的价外费用。”
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税［2003］16号）第三条第三项规定：“单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。”
购房业主与房地产公司签订《商品房买卖合同》并支付部分房款以后，申请退房的，向购房者收取的违约金，属于价外费用，应按照税法规定并入营业额中缴纳营业税。
七、合作建房的税务处理
《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发［1995］156号）等相关文件对企业合作建房征收营业税事宜做了详细规定。
合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种。
第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种。
（1）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”项目税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”项目税目征收营业税。
（2）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。
第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。
（1）房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
（2）房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
（3）如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”税目征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”税目征税。
八、自建自用房屋的税务处理
《营业税暂行条例实施细则》第三条规定：“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。
前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”
第五条规定：“纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；
（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；
（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。”
根据上述规定，企业自建自用房屋的行为，不需要缴纳营业税。
如果企业将自建自用的建筑改变用途，对外销售的，就要分自建和出售两个环节计算缴纳营业税。
一是自建时发生的应税劳务行为，比照当月或近期提供的同类劳务的平均价格或者按照计税价格确定应纳税营业额，按照“建筑业”税目3%税率进行申报缴纳营业税。
二是出售自建不动产的行为，以出售建筑物的价款为应纳税营业额，按照“销售不动产”税目5%税率进行申报缴纳营业税。
九、“拆一还一”的税务处理
在房地产开发过程中，在征用土地和购置土地使用权时，对原住户实行拆迁补偿。若采用的补偿方式是以开发的房屋予以补偿，补偿的面积与拆迁面积基本相等，就是所谓的“拆一还一”。对于这部分用于补偿的开发产品是否征收营业税，如何征收营业税？
《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发［1995］549号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关法规，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。”由于营业税政策没有内外资之分，所以，对于内资企业来说，房地产企业用于拆迁补偿的开发产品，同样要按照税法规定以成本价计征营业税。
以成本价计征营业税时，成本价如何确定就需要考虑成本价的组成问题。对于一般的开发产品来说，成本价包括土地成本和建造成本的成本价，但是对于拆迁补偿的开发产品，因开发企业是将建造好的房屋与原住户的土地置换，不应该包含土地成本。