售楼处的处理：①如果售楼处有单独的工程概预算，可单独作为成本对象进行核算，作为自建固定资产处理；
②如果以后作为物业管理用房，因为产权属于全体业主，可作为“开发成本——配套设施”核算；
③售楼处（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均计入建造成本。
（三）重大涉税风险及解决方案
1.成本分摊问题
［风险分析］
各期之间成本分摊不准确，各期的住宅与商业之间成本分摊不准确，会导致成本核算项目的增值额不准确，无法通过税务局的清算审查。
［解决方案］
首先，合理确定成本核算项目，划分各期、分期核算、每期的商业与住宅分别核算。
其次，选择正确的成本分摊方法，按照成本核算项目计算各个成本项目的成本、增值额、增值率、应交土地增值税。
［参考政策］
表8成本项目分摊方法一览表
项目分摊方法
取得土地使用权所支付的金额按占地面积分摊
开发成本按建筑面积分摊
利息按资金占用额及资金占用时间分摊
2.关于拆迁货币性补偿及还房的土地增值税及营业税问题
［风险分析］
企业按1∶0.8的比例拆迁还房，没有视同销售，也纳入销售收入总额中，少缴纳营业税，也造成少缴纳土地增值税。
［解决方案］
营业税的处理：对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税；对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，缴纳营业税。即对于超出拆迁建筑面积的部分，是按照公允价值或市场价格计征营业税的。
土地增值税的处理：按照（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
［参考政策］
《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款的规定确认收入，即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目的拆迁补偿费。
《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。
1.纳税义务发生时间
房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
2.计税依据
根据《营业税暂行条例》、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发［1995］549号）、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函［1998］771号）及国税函［2007］768号的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税的计税依据上，应区分以下两种情形。
（1）根据（国税函发［1995］549号）和《营业税暂行条例》的有关规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
（2）对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认。
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函［2010］220号）规定：
（1）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发［2006］187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
3.临时售楼处及办公用房产税问题
［风险分析］
企业的售楼处及办公室为临时建筑，地方税务局在稽查过程中，要求企业缴纳房产税。
［解决方案］
企业参照下文规定，与地方税务局协商，争取免征房产税。
［参考政策］
《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕第003号）第一条规定，对房产的解释如下：房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或者储藏物资的场所。《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕第008号）第二十一条规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交换或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
为此，售楼处（不论是永久性或临时性的）若符合上述房产定义，均应按规定缴纳房产税，但如果其符合财税地字〔1986〕第008号文件规定的免税条件，则可以免缴房产税。
4.前期费用问题
［风险分析］
目前宏博御景项目的前期开发费用空白，是不正常的情况。产生此情况的原因有以下两种：一是企业把本应计入“前期开发费”的款项支出计入“管理费用”中；二是有大部分的前期费用没有发票。
［解决方案］
调整账务处理；补前期费用的发票，并说明延迟开票的原因。
［参考政策］
前期工程费：在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。具体见本案例后面所附的成本费用明细表（表11）。
5.政府补助土地返还偿款问题
［情况分析］
政府共补助土地返还款7300万元，现已到账5700万元。目前企业对此部分补偿款没有交纳企业所得税。
［解决方案］
土地返还款的会计处理：从款项的性质来看，由于其无偿性，我们应该定性该类款项为一笔政府补助收入（政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本）。因在企业按照正常竞拍程序竞得土地后，已按确定的竞拍价格全额缴纳了土地出让金，并取得了全额发票，其竞拍金额就是其土地成本总额。对于政府另外给予的返还，从票据上来说不是原发票的折让冲回，开具的多是各种名目的财政扶持资金形式的返还。所以企业取得的各种名义的土地返还款不应当直接冲减土地成本，而应作为一项政府补助收入处理。
根据《企业会计准则第16号——政府补助》规定，与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益；与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益，用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
借：银行存款
贷：递延收益
借：递延收益
贷：营业外收入
土地返还款的税务处理：对于土地返还款是否征税问题，“财税〔2008〕151号”及“财税〔2009〕87号”两个文件对其在企业所得税前的扣除进行了严格的规定。
财税〔2008〕151号文第一条规定：“企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。”同时还规定，“对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定了专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。”而企业收到政府的土地返还款，通常不可能属于由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，所以不能作为不征税收入，均应按规定计入当年应纳税所得额，征收企业所得税。这对于刚组建还没有进入正常运营轨道的企业来说，无疑是一笔不小的负担，同时也显得不尽合理。
对此，财税［2009］87号文件规定，对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。其条件为：
（1）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；
（2）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；
（3）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。
不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。
通常情况下，如果不事先与政府进行有效沟通和细心筹划，很难满足上述要求。如无法满足上述三个条件，则土地返还款应当于收到当年并入企业应纳税所得额计算缴纳企业所得税。
［特别提醒］
(1)对于房地产企业来说，要积极做好筹划，主动与税务部门沟通，避免将土地返还款做成冲减土地成本，造成多交土地增值税。
(2)企业应积极与政府部门沟通，取得政府部门的配合和理解，通过合法途径使土地返还款满足财税［2009］87号文规定条件。对于符合财税［2009］87号文规定条件的企业，要注意文件的时限性，为2008年1月1日至2010年12月31日期间，超过这一期间，如没有新规定则不再适用此文。
6.注册资本抽逃问题
［风险分析］
企业注册完公司后不久，即将注册资金抽走挪作他用，在财务上则形成——其他应收款一直挂账无法处理。与股东之间的往来款项额度大，时间超过一年。可能涉及行政处罚甚至刑事处罚。
［解决方案］
抽逃注册资本的合规风险是可以规避的，但需要完备的法律文件，并经公司相关股力部门通过（股东会）。操作方法如下：
(1)公司董事会或股东会通过关于公司向股东贷款的董事会决议；
(2)如果股东是自然人，公司与自然人股东之间签署书面的《借款协议》，并约定借款利息；如果股东为企业法人，则通过银行行进委托贷款，并签署《借款协议》约定借款利息。
依据借款协议，公司向股东支付款项。
［参考政策］
依照《公司法》的有关规定，公司享有股东投资形成的全部法人财产权，股东以出资方式将有关财产投入到公司后，该财产的所有权发生转移，成为公司财产，公司依法对其财产享有占有、使用、收益、处分的权利。公司借款给股东，是公司依法享有其财税所有权的体现，根据最高人民法院的相关司法解释，自然人股东与公司之间的这种关系属于民间借贷关系，合法的民间借贷关系受法律保护，公司对合法借出的资金依法享有相应的债权，借款的股东依法承担相应的债务。
具体格式参见附件2《借款合同》。
7.销售收入及营业税问题
［风险分析］
企业存在大量收入没有开发票，或者开了发票隐瞒收入的问题。隐瞒收入，少缴纳营业税款。
［解决方案］
在土地增值税清算前，把所有的已售款项开具房地产销售发票，把账面上的预收账款结转收入。在清算前，交齐所有的应交纳的营业税金及附加，以实现在土地增值税前的合法扣除。
［操作提示］
结转收入与成本时注间已售收入与已售成本的配比。
单位成本=总成本/可售建筑面积
已售成本=单位成本×已售建筑面积
［参考政策］
国税函［2010］220号规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
8.向非金融企业及自然人融资的借款利息处理
［风险分析］
企业存在向非金融机构和自然人借款，支付超过银行同期存款利率的利息情况。因为没有正式的民间借贷的协议，所得税前不允许扣除。
［解决方案］
第一，与非金融机构和自然人签订借款协议，规定利率和利率的支付方式。