第二，如果向非金融机构借款，去地方税局代开发票，交纳营业税金；如果向自然人借款，支付利息时需要代扣代缴个人所得税。
第三，凭完税凭证和发票在所得税前扣除。
［参考政策］
国税函［2010］220号文件。
四、房地产开发费用的扣除问题
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
参见附件2《借款合同》。
9.赞助费
企业的赞助费不可以所得税前扣除，需要在所得税汇算清缴时调整应纳税所得额。
10.地下车库的问题
［风险分析］
企业的车库存在两种情况：一是使用地下人防工程；二是住宅楼地下车库。
销售车库企业收款开具了收款收据。
使用人防工程或者地下室改建的车库，属于小区的配套设施，产权归全体业主所有不能出售。
［解决方案］
配套设施的成本计入房产地开发成本中。
收取的款项定义为物业管理公司的车库管理费，计入物业管理公司的收入中。超过一个营业周期的管理费收入可以递延，所得税可以分期确认收入，营业税需要在收款当月按全部收款额确认收入，交纳营业税金及附加。
［提示］
收取的车库管理费用是事实收入，应当将收据换成正式的服务业发票。对于企业来说，千万不能隐瞒收入，否则会造成偷税逃税。
［参考政策］
1)会计准则规定
《企业会计准则第21号——租赁》第二十六条规定：“对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；其他方法更为系统合理的，也可以采用其他方法。”
2)税法基本规定
（1）《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条：“租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”
（2）《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函［2010］79号），进一步明确规定了租金收入确认问题，即“应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入”。
3)政策解读
（1）适用条件。提醒注意的是可以分期均匀确认收入的租金必须同时具备两个条件：一是合同或协议规定租赁期限为跨年度；二是租金为提前一次性支付。只有同时符合这两个条件的租金收入才可以在租赁期内分期均匀确认当期损益。国税函［2010］79号仅仅限定跨期合同租金提前一次性支付这一种情形适用分期均匀确认收入，对跨期后收取租金的规定并没有发生变化，仍然适用实施条例第十九条规定。此外文件表述为“出租人可对上述已确认的收入”，意味着企业对收入的确认可以有选择权。
（2）确认原则。国税函［2010］79号文件对租赁期跨期且提前一次性支付的租金收入纳税义务发生时间的确认实际上是对实施条例第十九条的实质性改变，而与企业所得税法总体原则权责发生制和收入与费用配比原则相一致，即实施条例第九条所规定的“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用”。由于现实生活中租金合同约定租赁期跨年度且租金提前一次性支付的情形比较普遍，如果按照合同约定应付租金的日期来确认所得税纳税义务发生时间，无疑是将纳税人各期应负担的纳税成本提前予以了确认，国税函［2010］79号文件的出台很好地解决了这一现实矛盾，也体现了税法与会计的趋同和衔接。但是国税函［2010］79号文仅仅对提前收取的租金收入确认政策进行了调整，而利息、特许权使用费仍然坚持按照实施条例所规定的合同约定的时间确认纳税义务发生时间。
11.甲供材问题
［风险分析］
企业存在甲供材情况，是企业与材料供应商直接签订的买卖合同，并直接付款给供应商。
［解决方案］
方式一：发票开具及营业税处理
由于建设方在发出材料时是通过预付账款核算的，没有进入工程成本，因此，施工方应按含甲供材金额开具建筑业发票，并全额缴纳营业税。
此种方式施工企业按含甲供材金额开具建筑施工发票给建设方并确认收入，但甲供材由于是建设方购买提供给施工方的，施工方无法取得发票入成本。采用这种核算方法需要事先征得税务机关的同意，以免施工企业加重企业所得税负担。
方式二：发票开具及营业税处理
由于建设方在发出材料时就直接计入了工程成本，因此，施工方在最终开具建筑业发票时，只能按不含甲供材金额开票，如果按含甲供材金额开票就会导致甲供材料在建设方重复计入成本的情况。但是根据营业税的相关规定，无论怎样开票，甲供材都要并入施工方的计税营业额征收营业税，即施工方都必须按含甲供材的金额缴纳营业税，负税义务与方式一一致。
［操作建议］
企业最好采用方式一处理，注意不能重复入账，把所有的甲供材的发票从企业账务中清理出来，改为建筑安装业的发票入账。因此而导致施工方税务重的问题可以双方协商解决。
［参考政策］
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》
第十六条除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。
第七条纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：
（一）提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为；
（二）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
参见附件3《付款委托书》。
12.没有办理结算的施工费的发票问题
［风险分析］
企业一定要在土地增值税清算前，取得与开发项目有关的相应票据，否则，土地增值税前不可以扣除。以后再发生的各项费用，也不允许扣除。
［参考政策］
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
【解读】
《建设工程质量保证金管理暂行办法》第二条规定：
建设工程质量保证金（保修金）（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。
同时，第七条规定，全部或部分由政府投资的工程项目，发包方可以预留5%的质量保证金，用于缺陷责任期内的维修责任，其他工程参照适用该标准。
根据《营业税暂行条例实施细则》第24条第2款规定，所谓索取营业价款凭据的当天，是指书面合同确定的收款日期，而发票开具时间，应当与纳税义务发生时间一致。因此，质量保证金在建设方没有支付给建筑安装企业前，不应该开具发票。
开具发票，清算可以扣除且可以加计扣除20%；未开具发票，则不得计算扣除。清算的政策较为严厉。而企业所得税处理则较为宽松：国税发［2009］31号文件第32条第2款规定，对未结算的工程款可以按照工程合同金额的10%预提成本。
［操作建议］
要改变这一困境，开发商应尽可能让利于建筑承包商，即便先支付部分税金也可，索取全部发票入账，方可无清算之忧。
13.企业为员工报销手机费的问题
［风险分析］
公司存在大量的私人手机费报销问题，一部分是实报实销形式，一部分是购买电话卡形式，计入“管理费用”中。所得税前不允许扣除，涉及纳税调整。
［解决方案］
以定额电话卡补贴部分，视同发放的通讯补贴，计入“福利费”。实报实销的通讯费分成两部分，公司规定限额内的计入“管理费用—通讯费”或者“开发间接费中”；超额部分需要计入个人工资总额，代扣代缴个人所得税。
制定个人手机费报销的文件。明确报销的范围与报销的限额。
［参考政策］
企业发放的通讯补贴应计入职工福利费，按规定比例在税前扣除。对实报实销未做规定。
附件4：《××公司员工电话(手机)费报销制度》
14.关于私车公用的问题
［风险分析］
企业把员工私车的相关费用计入了管理费用。所得税前不允许扣除。
［解决方案］
企业与个人签字私车公用的协议，注明车的相关费用由企业负担。
［参考政策］
冀地税函［2009］9号规定：企业借用个人的车辆，企业与个人之间必须签订租赁协议，如租赁协议中明确规定该车发生的汽油费、修理费由企业负担的，则相关的汽油费、候车费支出可以在税前扣除。
附件5：《私车公用协议》
15.销售佣金的问题
［解决方案］
销售收入（含视同销售收入）5%限额内佣金可以在所得税前扣除，计入“销售费用”中；超过限额部分，可以市场咨询费、调查费等，计入“前期费用”中。
16.拆迁补偿款白条问题
［风险分析］
货币性补偿部分金额700万元，无合法发票，无法计入开发成本，在土地增值税及企业所得税前扣除。
［解决方案］
制作补偿款清单和花名册，由收到补偿款的个人签名确认。计入房地产开发成本中的“土地使用及拆迁补偿费”，争取在土增税前扣除。
17.招待费超标问题
［风险分析］
企业招待费超标有两种原因。一种是真实发生的招待费很多；二是有计入“管理费用—办公费”中的隐性业务招待费（主要是大额购物卡）。
［解决方案］
把计入“管理费用—办公费”中的招待费调整入“管理费用—招待费”中。
所得税汇算清缴时调增应纳税所得额。
（销售商品收入+提供劳务收入+转让无形资产使用权的收入+财产经营性租赁收入+
视同销售收入）×0.5%=招待费税前扣除限额
招待费实际发生额×60%=招待费税前扣除限额
适用二者孰低原则。
应纳税所得额调增额=实际入账的招待费—扣除限额
［操作建议］
因为房地产企业在建设期间是没有收入的，根据费用与收入的配比原则，没有收入的情况下，招待费要全额调增，并且调增后在以后期间不可以转回，所以，增加了企业的税负。
企业在日后的经营中可以注意一下费用的发票获取时间与入账期间，以实现费用的所得税前扣除。
［参考政策］
《中华人民共和国企业所得税法实施条例（一）》国务院令［2007］512号规定：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
《关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知》（国税函［2009］202号）规定：企业在计算业务招待费、广告费和业务宣传费等费用扣除限额时，其销售（营业）收入额应包括《实施条例》第二十五条规定的视同销售（营业）收入额。
18.个人所得税问题与组织职工旅游问题
［风险分析］
企业出资购买一辆奔驰轿车，落户在股东个人名下，属于隐性分红，应按照股息、红利所得代扣代缴个人所得税。
企业组织职工旅游，免收的旅游费应纳入工资总额，与当月工资合并，代扣代缴个人所得税。纳入工资总额以后，可以在所得税前扣除。
［解决方案］
这两种情况都需要代扣代缴个人所得税。
［操作提示］
企业出资买车，应落户企业。这样还可以将用车的费用全部作为公司费用处理，以实现所得税前扣除。
职工集体活动，可以采取年会的形式，计入管理费用中，并相应的具备会议举办地点、参加人员、会议内容等记录。
［参考政策］
《国家税务总局关于企业为股东个人购买汽车征收个人所得税的批复》（国税函［2005］364号）规定：企业购买车辆并将车辆所有权办到股东个人名下，其实质为企业对股东进行了红利性质的实物分配，应按照“利息、股息、红利所得”项目征收个人所得税。考虑到该股东个人名下的车辆同时也为企业经营使用的实际情况，允许合理减除部分所得；减除的具体数额由主管税务机关根据车辆的实际使用情况合理确定。上述企业为个人股东购买的车辆，不属于企业的资产，不得在企业所得税前扣除折旧。
《企业财务通则》第四十六条规定：企业不得承担属于个人的下列支出：（一）娱乐、健身、旅游、招待、购物、馈赠等支出；（二）购买商业保险、证券、股权、收藏品等支出；（三）个人行为导致的罚款、赔偿等支出；（四）购买住房、支付物业管理费等支出；（五）应由个人承担的其他支出。
《关于企业加强职工福利费财务管理的通知》（财企［2009］242号）规定：按照《企业财务通则》第四十六条规定，应当由个人承担的有关支出，企业不得作为职工福利费开支。
19.合同与预付款与凭证相符
［风险分析］
企业存在合同、发票、付款额不相符的情况。这是土地增值税清算中，税务局重点稽查的内容。
［解决方案］
根据企业统计的合同金额、已付款金额、未付款金额、付款时间调整账务，做到四位一体。
如果确实存在实际支付金额与合同金额不符的情况，需要与合同相对方签订补充条款，使合同金额与实际付款金额相符。
20.库存现金与银行存款账实不符的问题
［风险分析］
企业存在严重的坐支现金、白条抵库、公款私存的问题；企业挂账与股东之间的往来款，金额巨大，并且超过一个会计年度。
［解决方案］