清算前，补齐白条抵库的部分，与股东清算往来款项，实现账实相符。股东确实无法清偿的部分，做分红处理，代扣代缴个人所得税。
［参考政策］
《财政部、国家税务总局关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》规定：
纳税年度内个人投资者从其投资企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。
五、房地产项目清算及纳税筹划方案
（一）项目总预算
收入总额：84984万元
成本总额：42863万元
期间费用总额：2478万元
营业外收入总额：7300万元
（二）项目成本分摊及结转的财税处理
项目清算前，应取得项目开发的法定凭证，保证开发成本足额计入。在进行成本分摊时，尽量使成本向商铺倾斜，且在成本分摊和结转前进行预测、分析与规划。
（三）项目主要税金的测算与节税筹划
1.营业税及附加
销售收入涉及的营业税及附加为：8.5亿×5.5%=0.2475（亿元）
2.土地增值税
土地增值税的清算表及具体规划建议与结论见《土地增值税纳税预算表》。
3.企业所得税
项目清算涉及的企业所得税为7146万元。详见《企业所得税纳税预算表》。
(第二部)分分报告
一、宏博御景项目土地增值税测算与规划方案
（一）税负测算的前提及影响因素
宏博御景土地增值税税负测算的主要影响因素如下。
1.项目分期
不同期次的项目，土地增值税的清算时间有所区别，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
2.项目增值率
对于增值率不同的房地产项目，必须分开进行清算，尤其是项目拥有不同性质的房产类别时，一般对不同性质的房产因其增值率不同而必须分别独立清算。
3.项目竣工与销售状况
下列房地产项目必须进行清算：
（1）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目；
（2）整体转让未竣工的房地产开发项目；
（3）直接转让土地使用权的项目；
（4）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85%（含）以上的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。
国税发［2006］187号文件规定：如果将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，产权未发生转移，则不征收土地增值税。在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。上述规定明确了企业自用开发产品在征收土地增值税时不作为视同销售处理，在土地增值税的税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用，即不需要填报《土地增值税纳税申报表》。
（二）税负测算要求及清算前准备工作
1.补交营业税及附加
已经缴纳的营业税、城建税及附加，允许实现税前扣除和土地增值税清算扣除。因此，宏博御景项目应核实销售收入，并按确认的销售收入以及视同销售收入计算缴纳营业税、城建税及教育费附加，为项目清算做准备。
2.妥善处理未取得发票的相关支出
项目开发所发生的成本费用中，有一部分没有发票。主要涉及劳务报酬、公关费用、股东借钱、股东分红（未缴纳个人所得税）。这些无票的费用，需要适当借助业务招待费、市场费用、广告费用、咨询费用、工程价款等补齐。
此外，在土地增值税清算之前，必须取得合法的工程款发票以及其他费用发票。在房地产调控期间，土地增值税清算对发票的要求更严格，没有发票或发票不合法的一律不得作为扣除项目在土地增值税前扣除。
3.清算前的账务检查与调整
（1）账务检查。在土地增值税清算时，对于已经核算记录的成本、费用项目，应进行细致检查。在土地增值税清算中，确定清算项目的扣除额时，发生的各项成本应按实际发生额确认扣除，对无法提供合法有效凭证的，不予扣除，对于各项预提费用也不得包括在扣除项目金额中。
开发过程中发生的土地征用费、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物、附着物的拆迁费用、拆迁户的安置及补偿费等支出可以据实扣除。
开发过程中发生的利息支出，在土地增值税计算时需要特别注意扣除的税收政策。《国家税务总局关于关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函［2010］220号）规定：“（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的10%以内计算扣除。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。”
对于开发土地和新建房及配套设施的成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。若无法按清算要求提供开发成本核算资料的、虚报开发成本的、成本费用发生额明显偏离工程造价标准且无正当理由的，税务机关核定其工程造价成本，主要参照《分类房产单位面积建安造价表》。
对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。
（2）账务调整。对于已经核算记录的成本、费用项目，检查中发现记录有误或不妥的，可以适当调整，如开发间接费的分摊、成本项目的重新划分、错账的更正等。这是清算过程中的一项基本工作，有助于正确计算扣除项目，合理进行土地增值税的筹划。
（三）土地增值税税负测算及纳税规划
1.税负测算过程及结果
依据土地增值税清算的相关规定，在结合宏博御景项目财务状况和纳税情况的基础上，进行土地增值税税负测算。税负测算的具体方案及其比较如表9(《土地增值税纳税预算表》)所示。
【方案说明】
第一种方法：
分为一期、二期、三期进行清算，每一期住宅和商铺分别清算。
第二种方法：
分为一期、二期（上述中二期、三期合并）进行清算，每一期住宅和商铺分别清算。
每一种方法分别测算了两种方案：
方案一按照企业目前核算情况清算；
方案二按照预期目标方案清算。
【调整思路】
开发成本项目不全，没有前期费用及拆迁补偿费，补充相应的成本。
开发费用因无法取得合法票据，按前两项成本之和的10%加计扣除。
商铺的销售收入高，开发成本偏低，增值率高，适当的开发成本向商铺转移。充分用好普通住宅的税收优惠政策。
2.方案分析与纳税规划
方案一：
预计缴纳土地增值税4556万元。
方案二：
一期商铺的开发成本为1158元/平方米，明显偏低，主要是因为一些前期费用及拆迁补偿费没有计入到成本里。应增加商铺的开发成本到2000元/平方米，可节约税土地增值税43.33万元。
一期住宅的开发成本为1163元/平方米，明显偏低，原因同上。应增加住宅的开发成本到1365元/平方米，可节约土地增值税354万元。
二期、三期住宅的开发成本偏高，出现了负的增值额，这种情况非常不合理。主要原因是奥运会期间，项目跨度长，成本高。二、三期的住宅的开发成本应控制在1800元/平方米，增值率为3.92%，免征土地增值税。
二期、三期的商铺售价高，成本偏低，增值额非常大。因为商铺的层高高于普通住宅，外立面、走廊地面的装修高于普通住宅，灯光照明、消防等设施都高于普通住宅的标准，应提高商铺的成本，把成本适当向商铺转移，增加商铺的开发成本至3300元/平方米，可节税土地增值税2352万元。
选择方案二共可节约土地增值税2749.33万元。
【税务规划结论】
建议企业选择方案二，一期先清算（住宅与商铺分开清算），二期、三期合并清算（住宅与商铺分开清算）。一期已完工，进入清算阶段，建议财务人员清查成本明细、金额、发票、合同，要保证四者统一，在符合税法相关规定的前提下，执行税务规划方案。二期及三期未完项目，按照税务规划方案执行，做好项目之初的筹划，避免一期中成本项目划分不明确，各期成本分摊不合理等情况的出现。
二、宏博御景所得税测算与规划方案
（一）税负测算影响因素及应纳税所得额分析
企业所得税的税负影响因素主要有应税收入、扣除项目、以前年度亏损等因素。
应纳税所得额=（收入总额—不征税收入—免税收入）—准予扣除项目—以前年度亏损
准予扣除项目=成本+期间费用+税金及附加+损失+其他
应纳所得税额=应纳税所得额×企业所得税率
（二）企业所得税税负测算及纳税规划
1.税负测算过程及结果
依据企业所得税的相关规定，在结合宏博御景项目财务状况和纳税情况的基础上，进行企业所得税税负测算。税负测算的具体方案及其比较如表10(《企业所得税纳税预算表》)所示。
【方案说明】
由于宏博御景项目后期的成本费用还没有实际发生，所以我们按照企业提供的收入、成本和费用的预算数预测所得税。
2.方案分析与纳税规划
企业预计总收入8.5亿元
预计总成本为5.5亿元
预计营业税金及附加为6395万元
预计总的期间费用为2478万元
预计利润总额为2.85亿元
预计企业所得税为2143万元
【收入】一期是实际收入；二期包含已售收入与未售的预计收入；三期包含已售收入、未售预计收入与拆迁还房视同销售收入。
【成本】与土地增值税的成本测算不同，符合要求的资本化的利息计入成本；另外，部分合理的成本因为没有合法的手续也可根据“实质重于形式原则”计入成本，需要补充一部分成本资料，申请得到税务局的认可。
【税金及附加】营业税金及附加按照预算收入总额测算，企业将来清算时根据实际收入计算；土地增值税按照《土地增值税纳税预算表》方案二测算。
【期间费用】期间费用存在很多发票不合格的现象，应调事账目，期间费用未来还有发生额没有入账。
【损失】企业应把合理的损失在汇算清缴以前得到税务局的认定，据以实现所得税前扣除。
【其他】其他项目主要有公益性捐赠、纳税调整项目、以前年度损益调整等。
【税务规划结论】
目前所得税税负测算结果是：应缴纳所得税7146万元。企业所得税税负太高。主要原因是有大量的费用支出无法取得合法的凭证，无法税前扣除；所得税高的另外一个原因是政府的土地补偿款不符合不征税收入。
因为项目未完工，一些成本、费用、损失、税金及附加、营业外收支等其他项目没有计入，所以企业所得税测算暂时显得过高。
税务规划建议：在以后的项目运作中，注意将合理部分的成本、费用等扣除项目提供证据（包括合法取得相关发票等凭据），做到税前依法扣除。
(第三部)分财税数据
说明：根据房地产企业成本核算原则和具体成本项目，我们将宏博御景项目涉及的具体成本数据进行汇总、调整和处理，得到按照项目成本细目列报的成本明细一览表。
此表为进行土地增值税和企业所得税核算的基础数据，也是指导企业成本分配和调账的基本依据。
税款所属时间：年月日填表日期：年月日
纳税人编码：金额单位：人民币元面积单位：平方米单位：万元
项目行次方案一方案二方案比较备注
一、转让房地产收入总额1￥849832387.50￥849837713.50
二、税前扣除项目金额合计2￥660041644.76￥637001949.85
（一）房地产成本总额3￥543808541.59￥548270648.181.取得土地使用权所支付的金额4￥115177309.18￥115177308.182.房地产开发成本5￥428631232.41￥433093340.00￥4462107.59账面成本增加。
其中：土地征用及拆迁补偿费6
前期工程费7
建筑安装工程费8
基础设施费9
公共配套设施费10
开发间接费用11资本化的利息12
（二）营业税业及附加13￥91453103.17￥63951301.67(￥27501801.50)营业税金及附加减少
其中：营业税14￥42491619.38￥42491885.68
城市维护建设税15￥2974413.36￥2974432.00
教育费附加16￥424916.19￥424918.86
土地增值税17￥45562154.25￥18060065.14
（三）期间费用18￥24780000.00￥24780000.00
1.财务费用19￥8350000.00￥8350000.00
2.管理费用20￥10900000.00￥10900000.00
3.销售费用21￥5530000.00￥5530000.00
（四）允许税前扣除的扣失22
投资收益23
营业利润24￥189790742.74￥212835763.65
营业外收入25￥73000000.00￥73000000.00
营业外支出26
利润总额27￥262790742.74￥285835763.65￥27507128.50营业利润增加
所得税率2825%25.00%
所得税29￥65697685.68￥71458940.91￥5761255.23所得税增加
净利润30￥197093057.05￥214376822.74￥21745873.27净利润增加
总税负3118.49%15.93%
表11成本费用明细表
年度开发成
本土地获得价款
(一)土地出让金
（二）土地征用及拆迁补偿费
合计：
其中：1.土地征用费
2.耕地占用费
3.安置养老费
4.拆迁补偿费
5.土地补偿费
6.其他
（三）合作补偿款
（四）中介费
（五）预提费用
（六）其他
前期工程费
BHDG22mm，K18ZQ1*2，KZQ1*2F〗
（一）勘察设计费
合计：
其中：1.勘察及丈量费
2.规划设计费