1.1建筑市场
1.1.1建筑市场的定义
建筑市场是指建筑商品交换的场所，并体现建筑商品交换关系的总和，是整个市场系统中的一个相对独立的子系统。由于建筑商品体形庞大、无法移动，不可能集中在一定的地方交易，所以一般意义上的建筑市场为无形市场，没有固定交易场所。它主要通过招标投标等手段，完成建筑商品交易。交易场所会随建筑工程的建设地点和成交方式不同而变化。
建筑市场有广义和狭义之分。狭义的建筑市场是指以建筑产品为交换内容的市场，是建设项目的建设单位和建筑产品的供给者通过招投标的方式进行承发包的商品交换关系。广义的建筑市场是指除了以建筑产品为交换内容外，还包括与建筑产品的生产和交换密切相关的勘察设计市场、劳动力市场、建筑生产资料市场、建筑资金市场和建筑技术服务市场等。
近年来，我国许多地方提出了建筑市场有形化的概念。这种做法提高了招投标活动的透明度，有利于竞争的公开和公正，对规范建筑市场有积极意义。
1.1.2建筑市场的主体
建筑市场是由许多基本要素组成的有机统一整体，这些要素之间相互联系和相互作用，推动市场的有效运转。建筑市场的主体是指参与建筑生产交易的各方。我国建筑市场的主体主要包括业主（建设单位）、承包商、工程（咨询、监理）机构等。
1.业主
是既有某项工程建设需要，又具有该项工程建设相应的建设资金和各种准建手续，在建筑市场中发包工程建设的勘察、设计、施工任务，并最终得到建筑产品的政府部门、企事业单位或个人（业主只有在发包工程或组织工程建设时才成为市场主体，因此，业主作为市场主体具有不确定性）。业主有时称为发包人、发包单位、建设单位项目法人。
目前我国项目业主有3种类型：企事业单位、联合投资董事会、各类开发公司或个人。
项目业主在项目建设中的主要职能如下：
①建设项目可行性研究与立项决策；
②建设项目的资金筹措与管理；
③办理建设项目的有关手续；
④建设项目的招标与合同管理；
⑤建设项目的施工与质量管理；
⑥建设项目竣工验收和试运行；
⑦建设项目的统计与文档管理。
2.承包商
是指拥有一定数量的建筑装备、流动资金、人员，取得建设行业相应资质证书和营业执照的，能够按照业主的要求提供不同形态的建筑产品并最终得到相应工程价款的建筑企业。
承包商从事建设生产，一般需要具备以下3个方面的条件：
①拥有符合国家规定的注册资本；
②拥有与其等级相适应且具有注册执业资格的专业技术人员和管理人员；
③具有从事相应建筑活动所需的技术培训装备。
承包商的实力主要包括经济方面的实力、技术方面的实力、管理方面的实力、信誉方面的实力。通常在市场经济条件下，只有具备了上述4方面的实力，施工单位才能够在市场竞争中脱颖而出，取得施工项目。
按照生产主要形式的不同，承包商可分为勘察、设计单位，建筑安装企业，混凝土预制构件、非标准件制作等生产厂商，商品混凝土材料供应站，建筑机械租赁单位，以及专门提供劳务的企业等。按其所从事的专业可分为土建、水利、道路、桥梁、铁路、市政工程等专业公司。
3.工程（咨询、监理）服务机构
是指具有一定注册资金，一定数量的工程技术、经济管理人员，取得建设咨询资质和营业执照，能为工程建设提供估算测量、管理咨询、建设监理等智力型服务并获取相应报酬的企业。
咨询单位因其独特的职业特点和在项目实施中所处的地位，需要承担来自业主、承包商和自身职业责任3方面的风险。
除了咨询、监理外，还有以下几种工程服务机构：
①协调和约束市场主体行为的自律性组织，主要是建筑业协会及其下属的专业分会，包括工程质量监督协会，工程安全协会，大型机械管理及租赁协会，深基础施工协会，建筑防水、防潮协会，建筑材料协会，建筑企业经营管理专业委员会和建筑施工技术开发专业委员会等。
②保证公平交易、公平竞争的公证机构，例如各种专业事务所、资产评估和资信评估机构、专业公证机构、合同纠纷的仲裁机构等。
③检查认证机构，是监督建筑市场活动，维护市场正常秩序的检查认证机构，例如建筑产品质量检测、鉴定机构，ISO9000认证机构等。
④公益机构，包括为保证社会公平、市场竞争秩序正常的以社会福利为目的的专项基金会、专项保险机构等。
1.1.3建筑市场的客体
建筑市场的客体为建筑市场交易的对象，分为建筑产品和建筑生产要素两大类。
1.建筑产品
是具有各种不同用途的建筑物和构筑物，具有固定性、多样性、整体性、价值大等特点。
2.建筑生产要素
包括人力、物资、资金、技术和信息。人力包括建筑管理人员与技术人员，以及施工作业人员。物资包括各类建筑材料和各类建筑机械设备。资金分短期资金和长期资金：短期资金主要用于弥补企业流动资金和周转资金的不足；长期资金主要用于企业的扩大再生产。技术包括各种形式的工业产权、专业技术和技术服务等，可分为建筑管理技术和建筑施工技术：前者包括一切可以改进管理的技术；后者包括一切可以改进施工工艺、施工生产资料性能的技术。信息是指有关建筑市场需求供给状况、价格变动、用户意向、竞争态势等方面的情报、指令、报表、数据以及图纸资料等。
1.1.4建筑市场的资质与管理体制
1.2建设工程招投标
建设工程招投标是在市场经济条件下，通过公平竞争机制，进行建设工程项目发包与承包时所采用的一种交易方式。采用这种交易方式必须具备两个基本条件：一是要有开展竞争的市场经济运行机制，二是必须存在招投标项目的买方市场，能够形成多家竞争的局面。
通过招投标，招标单位可以对符合条件的各投标竞争者进行综合比较，从中选择报价合理、质量可靠的承包商作为中标者签订承包合同，有利于保证工程质量和工期、降低工程造价、提高投资信誉。在建筑市场交易中，广泛采用招投标制。招投标作为市场交易方式的最优选择，为规范市场、建立统一的市场规则与秩序提供了范例。招投标的首要作用就是规范市场行为，促进市场体系的发展与完善，以组织化、固定化和规范化的操作程序，保证市场在价值规律作用下有效地调节供需关系，影响并指导产业结构、技术结构的调整，从而间接地影响宏观经济政策。通过价格机制，使市场核心功能发挥作用而达到合理的资源配置，进而调节社会资源的流向。
1.2.1招投标制度产生的原因
招投标制度真正形成于18世纪末和19世纪初的西方资本主义国家，随着政府采购制度的产生而产生。在市场经济后期，随着社会工业化的深入，政府采购逐渐出现，采购范围和数量也在不断加大。由于政府采购使用的是纳税人的钱，不是采购人自己掏腰包，因此经常出现浪费现象。更为严重的是，采购过程中的贪污腐败现象也时有发生。腐败现象的产生必然会引起政府的注意，并对其进行限制，从而产生了政府采购制度。
因为政府采购的规模往往比较大，需要比普通交易更为规范和严密的方式，同时需要给供应商提供平等的竞争机会，也需要对其进行监督，招投标制度应运而生。招标人也只有在这些较大规模的投资项目或大宗货品交易中，才会感到采用招投标方式能节省成本。因此，法治国家一般都要求通过招投标的方式进行政府采购，在政府采购制度中也往往规定了招投标的程序。
1.2.2招投标制度在国外的发展
1782年，英国政府首先设立文具公用局，负责采购政府各部门所需的办公用品。该局在设立之初就规定了招投标的程序，文具公用局后来发展为物资供应部，负责采购政府各部门的所需物资。1803年，英国政府公布法令，推行招标承包制。英国从设立文具公用局到公布招投标法令，经历了21年。后来，其他国家纷纷效仿，并在政府机构和私人企业购买批量较大的货物以及兴办较大的工程项目时，常常采用招投标方法。
美国联邦政府民用部门的招投标采购历史可以追溯到1792年，当时有关政府采购的第一部法律将为联邦政府采购供应品的责任赋予美国首任财政部长亚历山大·汉密尔顿。1861年，美国又出台了一项联邦法案，规定超过一定金额的联邦政府采购，都必须采取公开招标的方式，并要求每一项采购至少要有3个投标人。1868年，美国国会通过立法确立公开开标和公开授予合同的程序。
经过两个世纪的实践，作为一种交易方式，招投标已经得到广泛应用，日趋成熟，影响力也在不断扩大。随着招投标制度的逐步规范化和法制化，招投标被大量应用在建筑工程中，逐步发展成为工程承包的一种最常用的方式。当工程项目主办国需要吸引外国承包者前来参加竞争时，国内招投标就扩展为国际范围的招投标。
为了适应不同类型、不同合同的国际工程招投标活动的需求，国际上一些著名的行业学会，如国际咨询工程师联合会（FIDIC）、英国土木工程师学会（ICE）、美国建筑师学会（AIA）等都编制了多种版本的合同条件，如《FIDIC土木工程施工合同条件》、《ICE合同条件》和《AIA系列合同条件》等，这些合同条件被世界上许多国家和地区广泛应用。
此外，联合国有关机构和一些国际组织对于应用招投标方式进行采购也做出了明确规定，如联合国贸易法委员会的《关于货物、工程和服务采购示范法》、世界贸易组织（WTO）的《政府采购协议》、世界银行的《国际复兴开发银行贷款和国际开发协会信贷采购指南》等。
最近二三十年来，发展中国家也日益重视并采用招投标方式进行工程、服务和货物的采购。许多国家相继制定和颁布了有关招投标的法律、法规，如埃及的《公共招标法》、科威特的《公共招标法》等。
1.2.3招投标制度在我国的发展
清朝末期，我国已经有了关于招投标活动的文字记载。1902年，张之洞创办湖北制革厂，当时共有5家营造商参加开价比价，结果张同升以1270.1两白银的开价中标，并签订了以质量保证、施工工期、付款办法为主要内容的承包合同。这是目前可查的我国最早的招投标活动。民国时期，1918年，汉口《新闻报》刊登了汉阳铁厂的两项扩建工程的招标公告。1929年，武汉市采办委员会曾公布招标规则，规定公有建筑或一次采购物料在3000元以上者，均须通过招标决定承办厂商。这些都是我国招投标活动的雏形，也是对招投标制度的最初探索。
20世纪80年代初，作为建筑业和基本建设管理体制改革的突破口，我国率先在工程建设领域推行招投标制，拉开了我国招投标制度全面推广和发展的序幕。从1980年开始，上海、广东、福建、吉林等省、直辖市开始试行工程招投标。1984年，国务院决定改革单纯用行政手段分配建设任务的老办法，开始实行招投标制，并制定和颁布了相应法规，随后在全国进一步推广。随着改革开放的逐渐深入，招投标已逐步成为我国工程采购、服务采购和货物采购的主要方式。在这一时期，我国的工程建设领域也逐渐与世界接轨，既有土木建筑企业参与国际市场竞争，以投标方式在中东、亚洲、非洲和中国港澳地区开展国际承包工程业务；又有借贷国外资金来修建国内的大型工程，积累了一些国际工程招投标的经验。
在借贷外资时，由于提供贷款方主要有世界银行、亚洲开发银行和一些外国政府等，他们大多要求采用国际通用合同条件，实行国际公开招投标，所以这些项目的投标人不仅是中国的土木建筑企业，还有一些国外大承包商。
这一工程给人们的思想造成的强烈冲击，早已超出水电系统。从这一工程开始，全国大小施工工程开始全面试行招投标制与合同制管理。此后，随着招投标制度在我国的逐渐深入，有关部委又先后发布多项相关法规，推行和规范招投标活动。1999年8月30日，第九届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过了《中华人民共和国招标投标法》（以下简称“《招标投标法》”），并于2000年1月1日起施行。2002年6月29日，第九届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过了《中华人民共和国政府采购法》，确定招投标方式为政府采购的主要方式，标志着我国招投标活动从此走上法制化的轨道，我国招投标制度进入了全面实施的新阶段。