第一节智能物业概述
智能物业是信息网络时代的产物，随着信息网络的发展，智能物业进入了飞速发展时期。从首座智能建筑落成至今，只不过短短的几十年，但其发展势头十分迅猛，智能大厦和智能住宅区遍布于世界各地。由于智能建筑比传统建筑更能为人们提供理想舒适的工作和生活环境，因此许多国家和地区兴起了建造智能建筑的热潮。
任何建筑都与其所处时代的经济、技术状况密切相关，伴随着经济的迅速发展，知识更加经济化，并与经济的知识化相辅相成，互相促进，共同发展。智能建筑是建筑艺术与计算机和信息技术有机结合的产物，它适应社会信息化和经济国际化的需要。随着全球性信息网络时代的推进，智能建筑已是21世纪建筑发展的主流。智能建筑是综合性科技产业，其发展涉及电力、电子、仪表、建材、钢铁、机械、计算机与通信等多种行业。微电子集成电路技术的进步，使计算机技术、通信技术和控制技术发展迅猛。与计算机技术相关的产品的性价比逐年提高，计算机技术在各个领域得到了快速普及。同时数字程控交换机、光纤通信、卫星通信、区域网络与广域网络等都取得长足发展，都为智能建筑的兴起奠定了技术基础。
社会发展与需要促进传统建筑向智能建筑转变是发展的必然趋势。
一、智能物业的定义
智能物业又称智能化物业，也叫智能建筑(Intelligent Building，IB)，目前主要指的是智能大厦，也包括智能化住宅和小区。智能物业是建筑技术与现代控制技术、计算机技术、信息与通信技术相结合的产物，是多学科、多种高新技术的有机结合，也是现代物业发展的方向。
国内外对于智能建筑有多种定义方法，目前尚无统一的定义。尽管如此，仍然可以从下面给出的几种国内外比较有影响的定义中清晰地了解智能建筑概念的内涵。
(一)美国智能建筑学会定义的智能建筑
智能建筑是通过对建筑物的4个基本要素：结构、系统、服务和管理及它们之间的内在联系进行最优化设计，从而提供一个投资合理的，具有高效、舒适、便利环境的建筑空间。
(1)结构
结构指的是建筑环境结构。它涵盖了建筑物的结构、装饰、建材、空间划分等。
(2)系统
系统是指实现建筑物功能所安装运行的光机电设备系统。如空调、电梯、照明、给排水、通信、综合布线、物业管理、一卡通、业务办公等智能化系统。
(3)服务
服务是指为建筑物的使用者和管理者提供高效、优质的全方位服务，提供安全、舒适、高效、便利的生活、学习与工作环境，并降低建筑设备系统的运行维护费用。
(4)管理
管理是对人、财、物、信息及智能化系统的全面管理，体现高效、节能和环保等要求。
可以认为，结构是其他3个要素存在和发挥作用的基础平台，它对建筑物内各类系统的功能发挥起着最直接的作用，直接影响着智能建筑的目标实现，影响着系统安置的合理性、可靠性、可维护性和可扩展性等；系统是实现智能建筑管理和服务的物理基础和技术手段，是建筑“先天智能”最重要的组成部分；管理是使智能建筑发挥最大效益的方法和策略，是实现智能建筑优质服务的重要手段，其优劣将直接影响建筑物的“后天智能”；服务是前3项的最终目标，它的效果反映了智能建筑的优劣。
(二)欧洲智能建筑集团定义的智能建筑
智能建筑是使用户发挥最高效率，同时又以最低的保养成本和最有效的方式管理自身资源的建筑。
(三)日本智能大楼研究会定义的智能建筑
智能建筑是指具备信息通信、办公自动化服务及楼宇自动化各项功能的便于进行智能活动需要的建筑物。
(四)新加坡政府公共设施署定义的智能建筑
智能建筑必须具备3个条件：一是具有保安、消防与环境控制等自动化控制系统及自动调节大厦内的温度、湿度、灯光等参数的各种设施，以创造舒适安全的环境；二是具有良好的通信网络设施，使数据能在大厦内流通；三是能够提供足够的对外通信设施与能力。
(五)我国《智能建筑设计标准》定义的智能建筑
智能建筑是以建筑为平台，兼备建筑设备、办公自动化及通信网络系统，集结构、系统、服务、管理及它们之间的最优化组合，向人们提供一个安全、高效、舒适、便利的建筑环境。
以上智能建筑的定义适合当前智能建筑的发展情况，但随着科学技术的进步(如智能材料和智能结构技术等)必将使智能建筑的概念发生新的变化。
二、智能物业产生背景
1984年1月，在美国康涅狄格州哈特福德市，建成了世界上第一座智能大厦——City Place Building。该大楼采用计算机技术对楼内的空调、供水、防火、防盗及供配电系统等进行自动化综合管理，除了能为用户提供诸如语音通信、文字处理、电子邮件、信息查询等服务外，还能提供舒适、安全、方便的办公环境，同时具有极高的灵活性和经济性。随后日本、德国、英国、法国等国家的智能物业相继发展。由于现代高新技术与传统建筑技术的结合，使得智能物业充满了勃勃生机，智能物业之所以能在短短的几十年得到如此快速与大规模的发展，有其深刻的技术、经济和社会背景。
(一)技术背景
计算机技术的广泛应用，使应用行业出现了许多革命性的变化。如通信技术从常规语音通信技术上升为现代化通信技术，实现图、文、音、像信息的宽带传输；传统的仪表自动化技术，发展成为计算机分散控制集中管理的集散型系统。许多行业，如银行、保险、证券、通信、计算机应用与服务行业不仅需要宽敞的建筑空间而且还需要为其提供高效、便捷的工作环境。智能化物业是信息技术与传统产业相结合的一个结合点，计算机技术、通信技术和控制技术为智能物业的实现提供了技术保证。
(二)经济背景
世界经济区域集团化趋势日益明显，各国经济先后被纳入世界经济体系，加快了资金、技术、商品和人才的国际流动。世界经济正由总量增长型向质量效益型转轨，信息已成为经济发展的战略资源，产业结构正向高增值型与知识集约型转变，智能物业顺应潮流，适应了这种产业结构变化的需要，故而得到极为迅速的发展。
(三)社会背景
随着社会的信息化，人们对工作、生活环境的要求日益提高，既要求高效、可靠的通信服务，又要求居住方便、舒适而且节能。随着建筑功能的日益加强，各种自动化的管理与服务设备广泛应用于建筑物内，各种先进设备的管理亦非人工所能应付，社会的客观需要促进了传统物业向智能物业发展。
三、我国智能物业的发展
我国对智能物业的研究始于1986年，这一时期智能物业主要是针对一些涉外的酒店等高档公共建筑和特殊需要的工业建筑，其所采用的技术和设备主要是从国外引进的，各个系统是独立的，相互没有联系。
20世纪90年代以来，我国建筑发展迅速，随着国民经济的发展和科学技术的进步，人们对建筑物的功能要求越来越高，尤其是随着信息化的发展和互联网技术的应用，智能化建筑在我国形成建设高潮。互联网络技术的发展和应用在改变人们工作、商务模式的同时，也改变着人们居家生活的模式，智能化技术的应用逐渐从商务办公大楼发展到住宅小区，智能物业得到了迅速发展。
我国于2000年10月正式实施的《智能建筑设计标准》(GB/T50314-2000)以国家标准形式明确了智能建筑的内容及意义，规范了智能建筑的概念，符合智能建筑本身动态发展的特性。2006年又对标准进行了修订。智能物业是为适应现代社会信息化与经济国际化的需要而兴起的，是随着计算机技术、通信技术和现代控制技术的发展和相互渗透而发展起来的，并将继续发展下去。
四、智能物业的组成
为了实现高效、舒适、便利、安全的建筑环境，需要建筑物除了具有一般的电力、空调、照明、电梯、消防、报警等设备设施外，还应能够通过计算机系统的网络将上述各种设备、设施的子系统连接起来，使其具备较好的信息处理及自动控制能力，从而满足智能物业特殊功能的要求，适应智能物业的动态发展。
智能物业基本系统主要有：建筑设备自动化系统(Building Automation System，BAS)、通信自动化系统(Communication Automation System，CAS)，又可称为通信网络系统(Communication Network System，CNS)和办公自动化系统(Office Automation System，OAS)，通常人们把它们称为3A。这三者是有机结合的，是一个综合的整体，而建筑环境是智能物业组成要素的支持平台。我国部分房地产开发商将建筑设备自动化系统中的火灾报警自动化系统(Fire Automation System，FAS)和安全防范自动化系统(Safety Automation System，SAS)独立出来，变为5A。
智能物业是由智能建筑环境内系统集成中心(System Integrated Center，SIC)利用综合布线系统(Generic Cabling System，GCS)连接和控制3A系统组成的。
建筑环境是智能物业赖以存在的基础，一方面要适应21世纪绿色和环保的时代主题，以绿色、环保、健康和节能为目标，实现人与自然和谐的可持续发展；另一方面还要满足智能物业特殊功能的要求。
智能物业的构成。在智能建筑环境内体现智能化功能的是由智能化建筑的系统集成中心、建筑设备自动化系统、通信自动化系统、办公自动化系统及连接各个系统的综合布线系统5个部分组成的。
1.智能化建筑的系统集成中心
系统集成中心(System Integrated Center，SIC)是将建筑物内不同功能的智能化子系统在物理上、逻辑上和功能上连接在一起，以实现信息综合、资源共享，该中心具有各个智能化系统信息总汇集和各类信息的综合管理的功能，它体现了人、资源与环境三者的关系。
人是加工过程的操作者与成果的享用者，资源是加工手段与被加工对象，环境是智能化的出发点和归宿目标。
由于建筑智能化系统是多学科、多技术的综合渗透运用，因此，系统集成中心必须具有较强的信息处理和数据通信能力，及对建筑物各个智能化系统的综合管理能力。
2.综合布线系统
为了把通信自动化、建筑设备自动化、办公自动化等系统综合管理起来，需要有一种新的布线系统，即综合布线系统(Generic Cabling System，GCS)。综合布线系统是智能建筑连接3A系统各种控制信号必备的基础设施，它能使建筑物或建筑群内部的语音、数据通信设备、信息交换设备、建筑物物业管理及建筑物自动化管理等系统之间彼此相连，也能使建筑物内通信网络设备与外部通信网络相连，目前已被智能建筑广泛采用。综合布线系统由不同系列的部件组成，其中包括：传输介质、线路管理硬件、连接器、插座、插头、适配器、传输电子线路、电气保护设备和支持硬件。综合布线系统是针对计算机与通信的配线系统设计的，因此它可以满足各种不同计算机与通信的要求。在信息意义上兼容语音信号、数据信号、控制信号、数字图像信号，甚至模拟图像信号，可连接电话机、程控交换机、电传、影像、计算机等设备。
综合布线是一种开放系统，这里说的“开放”有3层含义，即能支持多家厂商的不同产品；能提供面向用户的设计方式；安装布线系统时并不要求有关人员对系统连接的有源设备本身有深刻的了解。综合布线系统克服了传统布线各系统互不关联，施工管理复杂，缺乏统一标准及适应环境变化灵活性差等缺点。它实施统一标准，完全能满足智能建筑高效、可靠、灵活性强的要求。
3.建筑设备自动化系统
建筑设备自动化系统(Building Automation System，BAS)用于对大厦内的各种机电设施进行自动控制，包括供暖、通风、空气调节、给排水、供配电、照明、电梯、消防、保安等。通过信息通信网络组成分散控制、集中监视与管控一体化系统，随时检测、显示其运行参数；监视、控制其运行状态；根据外界条件、环境因素、负载变化情况自动调节各种设备，使之始终运行于最佳状态；自动实现对电力、供热、供水等能源的调节与管理；提供一个安全、舒适、高效而且节能的工作环境。
建筑设备自动化系统包括建筑物管理子系统和火灾报警与安全防范子系统。
(1)建筑物管理子系统
建筑物管理子系统是对建筑物内所有机电设备完成运行状态监控、报表编制、启/停控制及维护保养及事故诊断分析的系统。建筑物中央管理系统通过设在现场各个被控设备附近的控制分站来完成上述工作。