——孙某诉某某置业有限公司拆迁安置补偿纠纷案评述
李国刚、崔满兴
案情简介
申请人：孙某
被申请人：某某置业有限公司
2006年，被申请人某某置业公司开发建设马鞍山市当涂县招商引资项目、安徽省重点工程“中国·博望刃模具市场”。因项目建设需要，被申请人依法申领拆迁许可证，并委托当涂县房屋拆迁安置事务所实施拆迁。
拆迁过程中，被申请人依法与各被拆迁人根据拆迁法律法规及《当涂县博望镇房屋拆迁补偿实施细则》签订相关拆迁补偿协议并依约给予了拆迁补偿。
申请人与被申请人于2006年4月28日签订一份《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定被申请人将拆迁申请人所有的位于博望镇镇西村拆迁范围内的房屋及附属设施。被拆迁房屋面积为971.24平方米，被申请人补偿申请人1437265.30元，同时，还将协调申请人安置土地面积4亩用于异地回迁。
2007年1月16日，被申请人与申请人签订一份《补充协议》，约定被申请人一次性补偿申请人30000元，申请人不再提及任何费用补偿问题。同时被申请人承诺在后面的拆迁过程中，如有同等条件下的赔偿标准高出申请人拆迁标准5％~10％的情况下，被申请人也给予相应增加。2007年8月5日，被申请人与申请人又签订一份《协议书》，约定，申请人终止拆迁补偿的诉讼及信访活动，不再进行投诉。申请人对被申请人的安置补偿无异议，被申请人一次性再补偿申请人损失30000元，申请人不再提及任何经济补偿问题。期间，被申请人均已依约支付申请人各项补偿款并协调安排申请人安置土地用于异地回迁。
2008年4月2日，被申请人与另一拆迁户迟某签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，安置标准根据当地法定评估机构出具的房屋评估报告确定。
2008年7月8日，申请人以申请人对其他被拆迁户迟某的拆迁补偿标准高出给予申请人的补偿标准为由，认为被申请人按2007年1月16日的承诺应增加给付拆迁补偿费用735448.65元。被申请人不同意，遂起纠纷，众多拆迁户关注此案，当地政府相关人员也叮嘱公司要妥善处理。
争议焦点
1.承诺的“同等条件下”如何理解；
2.出具承诺后双方于2007年8月5日签订的《协议书》是否有效；
3.签订了《协议书》后是否意味着申请人已经处分了要求增加给付拆迁补偿费的权利。
代理思路
律师系某某置业公司的常年法律顾问，该公司作为浙商到内地投资既有有利之处，也有不利之处。有利的是，只要浙商的要求或理由是合法合理的，当地政府及司法系统一般会秉公处理；不利的是涉及当地群众利益或影响当地社会和谐稳定的问题，政府及司法系统往往会牺牲公司利益。因此既要维护顾问单位的合法权益，也要处理好拆迁过程中避免引起群体性事件成为本案办理的指导原则。本案要是败诉，有可能引发多米诺骨牌效应，公司将招致重大损失。针对本案特点，决定开展两方面的工作，由律师负责把法律上的相关争议说得尽可能明白、透彻，由公司负责协调政府关系，承诺不激化矛盾，尽可能让政府及仲裁委秉公处理、不要牺牲公司合法利益。
经过两次开庭，针对争议焦点，形成了如下代理观点：
一、本案不存在被申请人在同等条件下对其他被拆迁人提高赔偿标准5％~10％的情况
根据《补充协议》第2条约定“甲方（指被申请人）承诺，在后面拆迁过程中，如有同等条件下的赔偿标准高出乙方拆迁标准5％~10％的情况下，乙方（指申请人）也给予相应增加”，本案不存在被申请人提高赔偿标准的情况，赔偿金额等于相应的赔偿标准乘以对应的拆迁房屋面积，赔偿标准与赔偿金额两者并非同一概念。
（一）申请人与迟某被拆迁房屋的性质不同，并非属于《补充协议》约定的“同等条件”
《补充协议》约定的“同等条件”应理解为被拆迁房屋的性质、新旧程度、结构等条件均相同。具体为：①均是住宅房屋或均是非住宅房屋；②具体拆迁安置时间为同一时期；②砖混结构与砖混结构对比，砖木结构与砖木结构对比；④所附的其他优惠条件相同；⑤选择的补偿方式相同，均为货币化补偿或均为产权调换补偿；⑥建造年代相近等。
申请人拆迁补偿安置时间为2006年4月，迟某评估时间为2007年11月，实际安置时间为2008年4月，两者相隔整整两年。在这期间，我国房地产市场价格大幅上涨，从而导致拆迁的在不同时期房屋的市场价值或评估价格是会有所不同的，两者具体拆迁安置时间为不同时期，正如1998年的房屋货币安置价格放到十年后的2008年肯定是不同的，1998年的货币补偿1万元与2008年的货币补偿1万元其所代表的实际价值是不同的，两者没有可比性，此其一；迟某被拆迁的房屋系住宅，申请人被拆迁的房屋属工业用房，两者土地使用、房屋性质不同，相应的补偿标准也不同，此其二；被申请人给予申请人货币化补偿的同时还协调安置土地用于异地回迁，而迟某并没有相应的补偿条件，此为其三。因此，迟某的情况与本案申请人的情况不属于《补充协议》约定的“同等条件”，两者不具有可比性。
（二）是否存在同等条件下赔偿标准提高的情况，应以其他被拆迁人的赔偿标准与申请人的赔偿标准进行比较，不存在被申请人对其他被拆迁人赔偿标准比申请人提高的情况
《补充协议》有关“赔偿标准高出乙方拆迁标准”的约定表明，判断赔偿标准是否提高的参照物应为乙方的拆迁标准，而非其他被拆迁人自身的赔偿金额。具体到本案，暂且不论申请人与迟某是否具有可比性，申请人不是以迟某的赔偿标准与申请人的赔偿标准进行比较，而是以迟某实际拆迁补偿金额与所谓的“拆迁补偿金额”进行比较的形式，也不属于双方有关《补充协议》的约定情形。更何况，申请人与迟某被拆迁的房屋分别属不同性质的房屋，两者的赔偿标准本身不具有可比性。
因此，申请人据此主张被申请人存在对其他被拆迁人提高赔偿标准的观点，缺乏相应的证据支持，不存在被申请人对其他被拆迁人赔偿标准比申请人高的情况。
（三）分析迟某及申请人的拆迁赔偿标准，不存在被申请人提高赔偿标准超过10％的情况
对比各项赔偿标准：申请人与迟某的赔偿标准均符合当涂或博望当地相关政策规定的拆迁标准。
按博望的拆迁标准，住宅房砖木结构房屋标准为800元/㎡-900元/㎡，申请人与迟某均为砖木住宅价格800元/㎡；按博望的拆迁标准，住宅房砖混结构房屋标准为900元/㎡-1000元/㎡，虽然迟某砖混住宅补偿价格为1100元/㎡，但并没有高出博望拆迁标准的10％；对迟某的补偿标准不是被申请人的主观表示，而是法定价格评估机构依照当涂、博望等相关政策规定并结合2007年11月这一段时期的房地产市场价格上涨的客观因素及被拆迁房屋的新旧程度等因素依法确定的，并非被申请人擅自确定的。
二、双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》、《补充协议》及《协议书》真实、合法、有效，可以作为认定案件事实的依据
虽然申请人对被申请人提交的《协议书》持有异议，认为该协议书内容并不完整，并非其真实意思表示，但无相应的证据加以证明且经庭审确认该协议书申请人的签名系真实的。同时，该协议书并不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故被申请人提交的《协议书》合法有效，可以作为认定案件事实的依据。
三、退一步讲，即使存在被申请人在同等条件下对其他被拆迁人提高赔偿标准5％~10％的情况，申请人也无权要求被申请人增加给付拆迁补偿费。
根据《协议书》第2条“甲方（指申请人）对其安置补偿无异议”的约定，表明申请人对被申请人给予的被拆迁房屋的补偿方案没有异议，双方不存在纠纷，该条款是申请人对拆迁补偿这一事实的确认。
同时，《协议书》第2条约定的“甲方（指申请人）往后不再提任何经济补偿问题”，表明申请人承诺放弃向被申请人主张经济补偿的权利，该承诺既是对已有权利作出的处分，也是对将来应有权利作出的处分，更是对被申请人原承诺同意变更的一种回应方式。根据合法民事权利自由处分原则，申请人的该处分系其真实意思表示，不存在强迫或乘人之危等情形，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
因此，退一步讲，即使存在被申请人在同等条件下对其他被拆迁人提高赔偿标准5％~10％的情况，也因申请人对其本应享有的要求增加给付拆迁补偿款的权利已作出了合法有效的处分，不再享有继续享有该民事权利，故申请人也无权要求被申请人增加给付相应的拆迁补偿费。
审理判决
马鞍山市仲裁委员会经多次合议，采纳了代理人的观点，2009年3月13日马鞍山市仲裁委员会作出〔2008〕马仲案裁字第134号《裁决书》。
马鞍山市仲裁委员会认为：
1.申请人孙某与被申请人某某置业公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》、《补充协议》、《协议书》等三份合同真实、合法、有效，双方均应自觉履行合同约定。
2.申请人与被申请人签订的《补充协议》约定，在该协议签订后的拆迁过程中，如有同等条件下的赔偿标准高出申请人的标准，也给予申请人相应增加。根据仲裁庭查明的事实，申请人孙某属工业用房，与迟某的住宅房使用性质不同。根据《补偿细则》的规定，工业用房与住宅用房的拆迁补偿标准不同。申请人没有举证其与类比户迟某的房屋在年代等属性上具有一致性等事实。这一事实在申请人提交的《补偿细则》及被申请人提交的证据中都有充分证明。且申请人没有提供可类比的与申请人房屋情况相近的房屋，应承担举证不能的责任。
3.双方争议较大的关于2007年8月5日双方签订的《协议书》的认定，该协议具备合同成立的条件，该合同合法有效。该合同第1条约定申请人全力支持被申请人的建设项目，终止拆迁补偿等事宜的诉讼及信访活动，是当事人的真实意思表示，合法有效。
据此，仲裁庭裁决驳回申请人孙某的所有仲裁请求。
经典评析
一、拆迁中常见的“同等条件”
现代社会的房屋拆迁，尤其是2000年以后的拆迁事务中，由于社会的进步和人们权利意识的增强，野蛮拆迁现象正逐渐成为历史。随着拆迁工作越来越难做，拆迁人（或拆迁单位）经常会采取“分步走”的工作方式，即让容易的拆迁户先拆、对补偿金额没有意见的拆迁户先拆，先解决一户是一户，把难以做工作或所谓的钉子户放在后面拆。这样的工作方式往往会造成先拆的吃亏，后拆的占便宜，钉子户赚大钱的极不公平的拆迁现象。于是很多拆迁户学做钉子户以图占便宜。拆迁人为了顺利推进拆迁工作，于是想出了一个办法，就是告诉先拆的人，你先拆早拿钱早省心，拆迁人保证你先拆不吃亏，承诺同等条件下先拆的补偿标准如果低于后拆的将给予补差。
拆迁人还经常把这样类似的承诺写进拆迁安置协议中，于是不少人就安心先拆，这样的解决方式其实对双方都有利，应是个不错的选择。
二、“同等条件”下的注意事项
正如本案处理，对双方的教训是深刻的，一句约定不明确的“同等条件”给双方带来极大的争议。我们认为，在拆迁工作中的类似的同等条件至少应明确或应注意以下事项：
1.明确同等条件的拆迁范围；
2.明确同等房屋的性质：住宅或是非住宅房屋（包括商铺、工业用房等）；
3.明确同等拆迁安置的时间跨度范围或界限；
4.明确同等的补偿方式，均为货币化补偿或均为产权置换补偿；
5.明确是否享有其他同等的优惠条件等。
“有效”的无效承包合同
——郭某某诉浙江某建设集团有限公司工程内部承包合同纠纷案评述
李国刚、金炜亮
案情简介
原告：郭某某
被告：浙江某建设集团有限公司
2005年11月25日，浙江某建设集团有限公司与陕西某建设工程集团有限公司上海分公司（以下简称西建上海分公司）分别签订了《工程施工内部承包合同》及《补充协议》各一份，约定西建上海分公司将“市政府回购房”工程承包给浙江某建设集团有限公司，工程面积为6万平方米，西建上海分公司按每平方米10元向浙江某建设集团有限公司收取工程质量保证金60万元，等等。两份合同均由郭某某代表浙江某建设集团有限公司签订。