解除的是房屋转让合同还是委托代理合同
——韩×诉周××、严××房屋买卖合同纠纷案评析
李明
案情简介
原告：韩×
被告：周××、严××
2007年3月25日，原告与两被告签订杭州市房屋转让合同，约定两被告将杭州市下城区半山师姑里杭氧宿舍×幢×单元×室转让给原告，房屋转让价格为413000元。原告应在2007年3月30日前支付房款124000元，其余房款289000元参加银行按揭。两被告应在2007年6月15日之前将房屋交付给原告。对两被告逾期交房的违约责任约定为除不可抗拒的因素外，两被告未按合同约定时间交房的，原告有权按累计已付款向两被告追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按同期银行贷款利率计算。逾期超过7天，两被告向原告支付违约金共计20000元整，合同继续履行。若两被告在7天内仍未继续履行合同，两被告向原告支付违约金共计40000元整，合同终止。关于产权登记的约定为如因两被告过失造成原告不能在60天内取得房地产权属证书的，视为两被告违约，原告有权退房，两被告必须在原告提出退房之日起3天内将原告已付款及利息（利息按同期银行贷款利率计算，自原告付款之日起至原告提出退房之日止）退还给原告，并向原告支付违约金40000元整。
2007年3月25日，原告、两被告及杭州房屋××中介有限公司（以下简称中介公司）签订委托代理合同，约定原告、两被告共同委托中介公司办理产权过户手续。中介公司在收到原告、两被告双方提供产权交易资料、税费及首期购房款之日起45个工作日内，办妥房屋所有权证和契证。
上述两份合同签订之后，原告、两被告、中介公司和中国银行股份有限公司杭州市××支行（以下简称支行）签订监督支付协议书，约定原告自愿将购房款自筹部分124000元存入中介公司在支行开立的专用账户，原告授权支行将其与支行签订的购房借款合同项下的按揭贷款289000元在办妥房产抵押后划入中介公司在支行开立的二手房交易专用账户，四方一致同意，在支行收到已办妥房产证及以支行作为抵押权人的抵押登记他项权证的证明资料后划转413000元至两被告账户。
3月28日，浙江××房地产评估有限公司出具该房屋的评估报告。4月3日，原告向中介公司支付购房首付款124000元。随后，原告与被告又办理了该房屋产权过户所需的有关手续，如填写了杭州市房产交易产权登记申请表、出具个人出售房屋承诺书、承诺书、房产转让承诺书、夫妻关系具结书、单身申明具结书、中介代理买卖过户交易受理承诺书等，已完全具备办理产权过户的条件。4月12日，原告与支行签订购房借款合同，由支行向原告贷款289000元用于购买半山师姑里杭氧宿舍×幢×单元×室。但由于中介公司未能及时进行年检，致使原告与两被告的房屋产权过户手续未能按时办理完毕。
2007年5月22日，原告与两被告、中介公司签署了承诺书。三方约定：由于中介公司方面的原因造成转让杭州半山师姑里杭氧宿舍×幢×单元×室房屋事宜延误，现买卖双方协商终止该房屋转让合同，中介公司愿承担买卖双方三证的代办费用及两被告延期拿到房款的利息损失，利息损失为一个月按同期银行利率2.07％支付，计690元，在双方办理三证时同时支付。承诺书签订后，对原告所支付的首付款12.4万元该中介公司予以退还。但之后，两被告则拒绝再履行房屋转让合同，故原告诉至法院。
争议焦点本案的争议焦点就在于房屋转让合同是否解除。
原告认为房屋转让合同没有解除，解除的是委托代理合同。
1.承诺书是由中介公司提出并作出承诺的，它是中介公司的承诺，显然不是被告与原告之间订立的一个解除房屋转让合同的新的合同。中介公司只能对自己能够做到的事情作出承诺，比如承担三证过户的代办费用及房款的利息损失，中介公司无权对被告与原告解除合同作出承诺。
2.承诺书的内容也不是协议解除。承诺书中明确指出因中介公司的原因导致房屋暂时未能如期办理过户手续，中介公司愿意承担三证过户的代办费用及房款的利息损失。承诺书中虽然有“现买卖双方协商终止该房屋转让合同”的内容，但同时，承诺书中还有“上述费用在双方办理三证过户时同时支付”的内容。如果说承诺书是一份协议解除的合同，那么承诺书中“上述费用在双方办理三证过户时同时支付”又作何解释？“上述费用在双方办理三证过户时同时支付”表明被告与原告还是要履行房屋转让合同的，因此，这句话说明被告与原告的房屋转让合同并未终止，而是暂时中止。
3.被告、原告和中介公司之间存在两种合同关系，一种是被告与原告之间的房屋转让合同，一种是被告、原告与中介公司之间的委托代理合同。如果说，被告与原告要协议解除房屋转让合同，只需要被告与原告达成一致即可，它只涉及被告与原告之间的关系，不需要中介公司作出承诺。相反，被告、原告要协议解除与中介公司的合同，则需要被告、原告和中介公司三家达成一致，中介公司需要对合同解除后的中介费用、利息损失承担等作出承诺。从承诺书的内容看，它是一份被告、原告和中介公司协议解除委托代理合同的合同。
4.协议解除既然是双方协商一致来解除合同，那么双方对解除合同是不会有异议的。但在本案中，被告认为没有解除合同，原告认为已经解除合同，被告与原告对协议解除房屋转让合同产生如此大的分歧，这正好说明被告与原告就解除房屋转让合同没有达成一致，承诺书不构成协议解除。
5.被告与原告的本意是要履行房屋转让合同，只是由于中介公司的原因，导致三证迟迟未能办好，在此情况下，被告与原告解除房屋转让合同，是缺乏理由的。原告若是要履行合同，换一家中介公司来办理三证，也是可以实现合同目的的，这也是承诺书的本意。
6.承诺书中对于被告支付的购房首付款如何返还，原告交付的三证如何返还、以及中介公司中介费用如何承担等重要内容都没有涉及，那么，承诺书是一份解除房屋转让合同的协议吗？
被告认为房屋转让合同已经解除，理由是承诺书中明确写明买卖双方协商终止该房屋转让合同。
审理判决
法院经过审理，认为原告与被告所签订的房屋转让合同系双方的真实意思表示，内容合法，应依法确认有效。本案所诉争焦点在于该合同是否已经原告被告双方的协商而解除。虽然2007年5月22日签订的承诺书有关于“买卖双方协商终止该房屋转让合同”的表述，但结合承诺书全文内容以及原告被告双方均无异议的中介公司的证明来看，可以确定承诺书中经三方协商解除的是委托代理合同，而非房屋转让合同。该承诺书仅仅是三方在协商终止委托代理合同后，对于中介公司责任承担的约定，委托代理合同与房屋转让合同为相对独立的两个合同，委托代理合同的终止不能决定房屋转让合同的效力。被告认为转让已终止的意见，理由欠当，本案不予采纳。被告明确表示不愿继续履行房屋转让合同的约定，对此承担相应的法律责任，对原告要求被告按照合同中关于违约责任的约定进行赔偿的请求应予支持。根据《民法通则》第111条、112条规定，判决被告于本判决生效之日起10日内赔偿原告40000元。
一审判决以后，两被告不服，向杭州市中院上诉。在二审过程中，两上诉人向二审法院申请调查取证。二审法院同意了两上诉人的要求，向支行调取了证据。根据调取的证据，二审法院查明，中介公司曾向支行出具一份情况说明，载明：因本公司年检事宜迟迟未能办妥，导致上诉人与被上诉人就杭氧宿舍×幢×单元×室房屋的三证过户手续未能及时办理，现经双方协商终止杭氧宿舍×幢×单元×室房屋转让合同，发回重新办理，现要求支行将被上诉人的购房首付款计124000元整归还其个人，特此证明。被上诉人认为该证据写明“发回重新办理”，清楚表明上诉人与被上诉人之间的房屋转让合同没有解除，只不过是更换一家中介公司重新办理。
二审法院认为：本案所争议的焦点是两上诉人与被上诉人于2007年3月25日签订的房屋转让合同是否经双方协商而解除。两上诉人认为房屋转让合同已经双方协商解除的依据是2007年5月22日形成的承诺书以及2007年5月28日中介公司出具给支行的情况说明。该承诺书确实有关于“买卖双方协商终止该房屋转让合同”的表述，但该承诺书其后所表述的“本公司愿意承担买卖双方三证的代办费用及上诉人延期拿到房款的利息损失，……上述费用在双方办理三证过户时同时支付”，可以确定该承诺书中经三方协商终止的是委托代理合同，而非房屋转让合同。且中介公司就上诉人与被上诉人之间的争议曾出具了“证明”一份，两上诉人对该“证明”并无异议，根据该“证明”的内容更能反映出经三方协商以承诺书的形式终止的是委托代理合同而非房屋转让合同。至于中介公司出具给支行的情况说明，并不能否定承诺书和“证明”的证明效力。故两上诉人认为房屋转让合同已经终止的上诉理由，本院不予采纳。二审法院最后判决驳回上诉，维持原判。
经典评析
本案涉及的是承诺书是否构成协议解除。
合同解除是指在合同成立以后，因当事人一方的意思表示，或者双方的协议，使基于合同而发生的债权债务关系归于消灭的行为。合同解除有两种，一种是约定解除，一种是法定解除。约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定而进行的合同解除，约定解除又分为协议解除和约定解除权的解除。法定解除是指依据法律规定解除合同。本案涉及的是协议解除。
协议解除，是指合同成立以后，未履行或未完全履行之前，当事人双方通过协商而解除合同，使合同效力消灭的行为。双方当事人达成的解除原合同的协议，构成一个新的合同，其主要内容是解除原合同关系，所以协议解除是以第二个合同解除第一个合同，它成立的要件是双方当事人意思表示一致。
本案的特殊性在于原告与被告之间涉及几个法律关系：一个是原告与被告之间的房屋转让合同关系，一个是原告、被告、中介公司之间的委托代理合同关系。原告与被告均有履行房屋转让合同的意愿，只不过是由于中介公司的原因，导致房屋过户手续无法进行下去，三方经协商更换一家中介公司，继续进行房屋过户手续，所需费用由中介公司承担。只是在文字上没有表述清楚，没有搞清楚终止的到底是哪一份合同，因而为本案的发生埋下了隐患。后来由于市场价格发生变化，被告就借题发挥，不愿继续履行房屋转让合同。实际上，原告与被告对房屋过户手续没能按时办理完毕均没有过错，房屋过户手续没有按时办理完毕，是因为中介公司的原因。因此，在此情况下，被告主张房屋转让合同已经解除完全不符合情理。实际上，被告所称的合同解除是指原告、被告与中介公司之间的委托代理合同关系解除，而原告与被告之间的房屋转让合同关系并没有解除。
违反部门规章限制性规定的合同的效力
——杭州某房地产开发有限公司与浙江某拍卖有限公司、宋某拍卖合同纠纷案
刘为平、陈慧梅
案情简介
2004年11月5日，杭州某房地产开发有限公司（以下简称“房产公司”）因开发桐庐房地产项目急需，与浙江某拍卖有限公司（以下简称“拍卖公司”）签订《委托变卖合同》，委托拍卖公司变卖其桐庐项目的全部股权，变卖底价为10545万元，变卖时间为2004年12月6日之前；约定变卖标的在变卖中成交的，如成交金额在变卖底价以下则拍卖公司不收取佣金，如在底价以上则超出部分作为佣金，由拍卖公司直接从变卖款中扣除，并约定了变卖成交后的付款时间和方式。同日，双方签订《合作开发协议书》及《合作开发补充协议书（一）》，约定由拍卖公司全面负责桐庐项目的开发事宜，包括负责成立项目公司，支付全额开发收益款，并向房产公司额外支付2000万元定金作为前期开发费用的补偿。但之后拍卖公司并没有按照约定组织变卖，也没有支付2000万元定金。
2004年12月17日，双方签订《委托变卖补充合同》和《合作开发补充协议书（二）》。《委托变卖补充合同》约定成交之日拍卖公司支付房产公司2000万元，其中1000万元作为定金，1000万元用于项目公司注册。项目公司由房产公司持股51％，买受人持股49％，拍卖公司于项目公司成立之日向房产公司支付变卖价款5000万元，房产公司在收到变卖价款后办理股权结构登记变更手续，2005年3月30日向房产公司支付剩余价款，房产公司在收款后办理剩余股权转让手续。《合作开发补充协议书（二）》约定拍卖公司支付房产公司2000万元作为对其前期开发费用的补偿。同日，拍卖公司与杭州某置业公司（以下简称“置业公司”）宋某签订变卖成交确认书，变卖成交价为13290.48万元，约定宋某于变卖当日支付2000万元变价款，其中1000万元为预付款，1000万元为项目公司注册资金，同时约定了股权的交割方式和时间。