——徐某1与徐某2共有物分割纠纷上诉案[1]
案件要旨
近年来，房地产市场疯狂上涨，一线城市房价更是呈几何上涨趋势。婚前共同出资购房，双方中止恋爱关系的，若无分割协议，应考虑共有人对共有财产的贡献大小，合理确定分割的份额。
基本案情
上诉人（原审原告）徐某1，男，1972年12月26日出生。
委托代理人罗晓斌，北京市中合加律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）徐某2，女，1974年6月2日出生。
上诉人徐某1因共有物分割纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第20307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
徐某1在原审法院起诉称：我与徐某2原系恋爱关系，恋爱期间共同购买了位于北京市海淀区301号房屋（以下简称301号房屋）。购买301号房屋共花费735万元，其中我单独出资585万元。双方已于2011年下半年分手，需对301号房屋进行分割。现301号房屋被登记为共同共有，但房产过户手续系徐某2单独办理，并未经过我的同意，我直到2012年6月才看到301号房屋的房产证，因此，对301号房屋的分割不应以房产证为准。由于双方并未约定共同共有，亦未建立家庭关系，301号房屋应为我与徐某2按份共有，按照出资比例，我占有301号房屋80%的所有权份额。现诉至法院，请求法院按照出资比例分割301号房屋，判令301号房屋归我所有，我按出资比例给予徐某2折价补偿；本案诉讼费由徐某2承担。
徐某2在原审法院答辩称：2010年3月29日，我单独支付定金40万元，以710万元的总价签下了购买301号房屋的合同，随后单独支付了10万元中介费及后续定金100万元。一开始，我是想单独购房为儿子上小学做准备，但徐某1主动提出共同购买301号房屋，基于当时双方稳定的恋爱关系及结婚意向，我同意了共同购买并共同共有301号房屋。后徐某1有了新的交往对象，与我分手，双方共有301号房屋的基础已经丧失。我同意分割301号房屋，但应按照共同共有平均分割，并请求法院判令301号房屋归我所有，我给徐某1相应折价款。
原审法院判决认为：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。对双方购买的房屋是按份共有还是共同共有，双方各执一词。按份共有是指两人以上按应有部分对共有财产共同享有权利和分担义务的共有。应有部分的多寡通常依按份共有发生的原因而定，可以基于依当事人的约定或依法律规定，依两种方法不能确定应有部分多寡时，属应有部分不明，应推定各共有人的应有部分均等。在本案中，徐某2与徐某1原系恋爱关系，诉争房屋系徐某2先行通过房屋中介公司购买并交纳了定金和首付款，之后，徐某1自愿将剩余房屋价款交纳，并由徐某2在房屋管理部门登记为共同共有。徐某1在诉争房屋内居住并亲自处理房屋的出租事宜，且使用了诉争房屋在学区内的上学指标，因此可以认定徐某1对房屋登记状况应当明知。徐某1主张按照出资比例确认按份共有，如前所述，没有与徐某2对共有的应有部分作出约定，也没有依双方出资确定按份共有的比例，属于双方约定不明，共有份额应当均等，且徐某1对房屋登记为共同共有在知晓后并未提出异议，所以，法院认定双方共同共有上述房屋。现徐某2与徐某1均同意断绝双方恋爱关系，终止共有关系。按照法律规定，在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，法院判定双方对301号房屋由徐某1、徐某2共同共有，均等分割，各占50%的份额。徐某1要求按照出资比例确认其享有房屋80%的份额，法院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第九十条之规定，判决如下：徐某1、徐某2名下位于北京市海淀区301号房屋由徐某1、徐某2共同共有，双方各占百分之五十的份额。
上诉人徐某1不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：撤销原审判决，依法改判徐某1与徐某2按出资比例按份共有诉争房屋。上诉理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。徐某2并未获得徐某1的代理授权，系冒充徐某1签字将诉争房屋登记为共同共有。本案双方并未约定诉争房屋共同共有，且双方不具有家庭关系，按照《中华人民共和国物权法》的规定，应视为按份共有，双方应按照出资比例确定所享有的份额。
针对徐某1的上诉请求及理由，徐某2答辩称：不同意徐某1的上诉请求及理由，同意原审判决。
经审理查明：2010年3月29日，经北京麦田房地产经纪有限公司（以下简称麦田房地产经纪公司）居间，徐某2与都某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定徐某2以710万元的成交价购买301号房屋，徐某2并应在签约时支付定金40万元。同日，徐某2向都某支付定金40万元，向麦田房地产经纪公司支付佣金10万元。
2010年4月14日，徐某2（乙方）与都某（甲方）签订《关于房屋买卖合同房款支付方式的补充协议》，约定乙方购买301号房屋的定金变更为140万元，乙方应在2010年4月14日向甲方再支付定金100万元；乙方应于2010年5月1日向甲方支付房款300万元，在2010年6月30日之前向甲方支付剩余房款270万元。同日，徐某2给付都某定金100万元。
2010年4月29日，徐某2与都某签订用于网签的《存量房屋买卖合同》，在该合同中，徐某1被列为301号房屋的买受人，徐某2被列为买受人共有人。徐某1未到场签约，由徐某2代理。
2010年4月30日，徐某2给付都某购房款570万元，其中568.16万元系由徐某2自徐某1名下账户转汇给都某。
2010年4月30日，徐某1、徐某2前往北京市海淀区房屋管理局办理301号房屋的过户手续。当天办理过户手续人数较多，上午徐某1、徐某2两人仅交纳了购房税费，下午徐某1因预约了驾校教练学车而离开，剩余过户手续均由徐某2一人完成。徐某2持徐某1身份证件等手续，代签了相应《授权委托书》《房产共有权人说明》《房屋所有权转移登记申请书》上的“徐某1”署名。同一天，301号房屋被过户至徐某1、徐某2名下，共有情况登记为共同共有。
2010年5月，徐某1将其本人户口迁至301号房屋。2010年6月至2012年6月，徐某1将301号房屋对外出租，累计收取租金34.74万元。2012年7月至2015年4月301号房屋处于空置状态。2015年5月徐某1与其子搬至诉争房屋居住。
2012年6月徐某1之子使用了诉争房屋在学区内的上学指标，现就读于北京市海淀区中关村某小学。
庭审中，徐某1主张房屋过户后一直未能拿到房产证，2010年5月办理户口迁移时仅将房产证提交给派出所，并未查看其中内容，对外出租房屋填写的房产证编号也是向徐某2问得，为其子办理上学手续时才拿到房产证。徐某2主张将房屋登记为共同共有系两人协商决定，徐某1早已知晓房产证登记内容，办理过户当天即已将房产证的其中一份交给徐某1，诉争房屋出租事宜均是徐某1一人负责，徐某1户口的迁移手续也是其一人前往办理，未翻看房产证内容的说法不合常理。
徐某1还主张其曾向徐某2账户汇款20万元，其中15万元已被徐某2用于支付购房税费。就此，徐某1提交其名下借记卡账户明细为证，该账户明细显示徐某1名下账户曾于2010年4月30日以购房税金名义支出20万元。徐某2对该证据的真实性不持异议，亦认可曾收到相应款项，但不认可该款项已用于交纳购房税费。
徐某2主张购买301号房屋时其与徐某1系恋爱同居关系，徐某1的银行卡等由徐某2保管，双方对外均以夫妻相称。徐某1则主张购房时双方系恋爱关系但并未同居。
双方均认可301号房屋现市场价值为1400万元。
以上查明事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、银行账户明细、房屋所有权转移登记申请书、房屋所有权证等证据材料在案佐证。
本院认为：本案的争议焦点为诉争房屋应为按份共有还是共同共有。不动产物权的转让，经依法登记的，发生效力，受法律保护。徐某1、徐某2原为恋爱关系，共同出资购买诉争房屋，并将房屋登记在双方名下，共有类型为共同共有。徐某1主张未与徐某2就共有类型进行协商，且房屋过户手续办理完毕两年后才拿到房产证；甚至办理自己户口迁移手续时仅将房产证提交给派出所，并未查看房产证内容。但购买房屋并进行过户登记系个人重大财产处置行为，徐某1全程参与了前期购房过程，交纳了大部分购房款项，房屋过户当天与徐某2一同前往，由于自身原因在办理完税费交纳手续后离开，剩余过户手续交由徐某2完成，购房后又一直负责房屋出租、管理。因此，本院认为，徐某1的主张有悖常理，且缺乏其他证据支持，不应予以采信，物权登记的公信效力应予维护。原审法院认定诉争房屋为共同共有正确，本院予以维持。
共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。现双方均同意分割诉争房屋，在无法达成具体分割意见时，原审法院根据相关法律规定，认定双方各占百分之五十，于法有据，本院予以采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国物权法》第九十九条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
专家点评
面对房价的节节攀升，不少情侣还在恋爱时，就匆匆迈进婚前购房者的行列，他们认为：婚前买和婚后买都一样，只要认定了这段感情，早做准备未尝不可。因此恋爱期间共同出资购房，之后又因感情破裂双方分手而引发的房屋分割问题近年来备受关注。在审判实践中发现，当事人的诉讼请求一般都是要求对房屋产权进行分割，但是分割房屋产权的前提是已经办理了房屋产权登记。
恋爱时双方感情正浓，不会在意和考虑到出资多寡和房产登记等问题，但恋爱关系不受法律保护，一旦情感破裂，因为大多数情侣在买房、装修、房屋登记产权过程中的出资情况不同，再想来分割房产就容易诱发纠纷。
恋爱期间购买的房屋，一般来说登记在谁名下，就归谁所有。如果是两个人合买（即登记在两人名下，如果尚未取得产权证，则看购房合同上是否是两人名字），则按照共有财产进行分割。如果房屋仅登记在一方名下，但另一方也能够证明出资，若房屋归登记人所有，登记人应对另一方进行补偿。这里有个前提，即出资方有充分的证据证明自己支付了房款，如果没有证据，也很难得到保障。
因此来说，恋爱期间购房最好采用“联名”方式，也就是把两个人的名字都写到房产证或购房合同上。办理房产证的时候，男女双方都向不动产登记中心交纳相关的证件。
此外，个人一定要保存出资证据或两人签订一份协议，证明自己在购房中的出资额度或比例等，以避免将来可能出现的纷争。
法规链接
《中华人民共和国物权法》
·第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
·第九十条 在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。
注释：
[1] 参见北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第20307号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第05808号民事判决书。