邱震海：这个问题其实我在几个月前乃至一年多前就讲过了，楼价是调不下来的。首先，中国的楼价一开始就错了。政府职能要么是越位，要么是缺位。越位就是指行政权力很大，不该做的一直在做。而缺位就是该做的不做，教育、医疗包括部分房价都属于公共服务产品，理论上应该由政府来承担一部分，老百姓不能说有钱住得起房子，没钱住不起房子。但关键问题是，中国的房价包括中国的医疗、中国的教育，一开始就全面市场化了，这是由于一二十年之前的领导人听信了一批一味相信市场的经济学家的话。然而这条路从一开始就走偏了。
所以，去年这个时候我就讲过，中国的房子、中国的楼市形成两大族，有房一族和无房一族。有房一族不但希望房价不跌，而且希望房价大涨，他们都有权有势，至少是中产阶级，这批人是得罪不得的，这批人一得罪，整个社会就会乱。但是无房一族不但希望房价跌，还希望房价大跌，这些人政府也是得罪不得的，因为他们手中无权无势，但有暴动的能力，这是从政治上考虑。从经济上考虑，一个偏掉的东西不可能再去把它拉回到正确的轨道上。
主持人：拉不回来就不调了吗？
邱震海：只能在原来的道路上纠偏了，一开始的路一定要走对，这个都是已经过去的，我们不讲了，历史问题我们不可能去反悔，也没有后悔药吃。关键是现在，从上一任政府开始，一直在说要调房价，对于这个“调”字，当然大家的理解有所不同，其实以前的领导人从来没讲过要使房价大跌，只是说要使中国的房价不再疯涨，直至回到一个合理的水平。但是大家都对它有一种合理的期待，以为要降20%甚至50%，也有朋友说中国楼市在2012年要大崩盘，这从理论上说当然有一定的合理性，因为中国的楼市确实已经是不合理的，但是对于一个不合理的东西，不可能再用不合理的方式去处理，正如同对于一个荒唐的事情，不可能用荒唐的手段去处理。
比如，北京以前曾经用户籍制度来管控房地产，户籍制度城镇化，而城镇化建设要求取消户籍制度，现在为了调房价，反而用户籍制度来抑制购房，风马牛不相及，手段跟目的完全是不配套的。
任何一个经济中，都存在供给的一方和需求的一方。其中，需求一方无非是三大因素：一个是刚性需求，我有钱了，我要结婚了，我的父母要过来了，我想买大房子。人民的收入在增长，这些刚性需求是永远无法抑制的；第二个因素，一部分人还会有一点投资的需求，这也无可非议，看到房子在涨，不去买才是傻瓜呢；第三个因素才是我们要警惕乃至抑制的，这就是投机，很多人大量囤积房子，以致很多地方成为鬼城，房子闲置没有人住，等等。
以前调房价过程中打压的只是投机这一部分，一不小心把投资也打掉了，之后一不小心把刚性需求也抑制住了，这就好比倒脏水，却把孩子也倒掉了。然而刚性需求就像人的所有需求一样，只能暂时抑制。积攒了多年的买房需求，当调控措施松动之时，刚性需求就会像洪水猛兽般涌出，届时就是房价大涨之日。这个不幸被我言中了，这是需求一面。然而房价高是怎么来的？肯定不是投机引起的，是因为房价大涨，才会产生投资乃至投机需求。对于投机，为什么不先去解决源头问题？源头就在供应的一方。所以我才说，对于房价到底怎么涨起来的，大家都在忽悠。
以我的浅见，房价上涨有两大原因。一是土地财政，地方没钱了，只能靠卖地解决问题，土地财政又涉及20年前的分税制改革，这当然是见仁见智。下一步的财税制度改革很重要，但是只要土地财政问题不解决，地方政府与中央政府互相不满，地方政府卖子孙后代的土地，中央政府要求地方政府对房价调控负责，否则地方政府就要承担责任。如此一来，央地关系在房地产问题上形成高度对决。
第二就是流通性，热钱大量泛滥。除了老百姓的刚性需求，市面上充斥大量热钱。2008年、2009年四万亿人民币大量进入了国企，然而国企又用这些钱派了什么用场？相当一部分用来购置房地产，所有这些“因”不去解决，只追究“果”。所以，我当时就说“调房价”这是忽悠，只不过是在告诉老百姓我在认认真真调控房子，不知道的老百姓以为房价真会跌，其实只要是认认真真研究房地产规律的人，就能立刻明白道理，房价一定会涨。
主持人：您认为在调房价的整个过程中，我们可以汲取什么教训？
邱震海：不管是主观还是客观原因，过去的已经过去了，问题是我们以后不要再犯相同的错误——外表不相同，但逻辑可能相同的错误。关于调房价，有几个启示和教训。
第一，我们还是要注意问题的前因后果，任何一个问题，无论政治问题、经济问题还是社会问题，又或者是以后的改革转型，都有因有果。我们千万不要在“果”上做文章，要从源头解决问题。辩证唯物主义告诉了我们辩证法和因果关系，而且尤其要注意研究内在规律。如果在正确的轨道上错了，还可以纠错，只是方向上有点偏而已；但如果一开始就已经完全走错了，再重新拉回来就非常难了。
在房地产问题上是如此，在经济问题上是如此，在社会政治问题上是如此，在科技革命问题上同样也是如此。科技革命的方向是无法真正去纠错的，走错了就是走错了。也许我是杞人忧天，但媒体工作者永远都要做社会的“看门狗”，没有贼进来我们也没有功，有贼进来了我们就有过。所以，我认为未来也许有几个问题值得重视。
第一是城镇化，现在大家对城镇化抱有很高的期望，以为城镇化能够拉动很多经济上的发展，这些我们都可以预期，而且现在的领导们也都认识到要增加人的城镇化，建空城是没有用的。但在人类历史上，城镇化永远只是工业化的一个结果，从来没有成为工业化的一个引领，当然中国现在走出的很多路，都是史无前例的。工业化到了一定程度会转变为城镇化，这是已经被人类历史所证明的，然而城镇化能不能引领下一轮的工业化是没有被证明的，中国要做这道题。
一般城镇化都先有“市”，后有“城”：大家做上生意，人自然就会聚集过来。而现在我们的城镇化是先有城，市在哪现在还不知道，这会造成很多“空城运动”，会造成地方政府继续加大投资。造空城，GDP就会被拉高，这对地方政府而言是有政绩的。所以，不要等到两三年以后我们回过头来时再批评城镇化问题。
第二，未来真正拉动中国经济的动力在哪？当然，城镇化可能是驱动力之一，但它只是一个手段，我认为中国经济发展的真正源头是创新，这个国家只要不增加创新的成分，只要不能够在世界科技革命或者世界产业链上真正占据高端——要么占据设计的高端、知识产权的高端，要么占据下游的营销或者定价的高端，那么就只能永远在低端的地方徘徊，只能成为世界工厂，Made in China。
上面的观点，一点都不是我有先见之明，更非我有异于常人的分析能力。这些简单的道理，大家只要仔细去想想，不需要一个小时都可以想出来，而且可能整理得比我更加清晰、系统。但为什么这么多年，我们所有调控房价的努力都不在正确的轨道上？答案我也不知道。
但这里我只想引用在《访与思——中国人成熟吗？》一书前言中的一段话：“多少年来，我们经常在做这样一些十分可笑的事情。更可笑的是，这些可笑的事情，我们往往做得十分投入，似乎人人都在从事一件伟大而正义的事业。这就更具有喜剧或悲剧色彩了。”
三、中国房地产：为什么一开始就错了？
谈中国股市，很多人摇头甚至愤怒。谈房地产，愤怒的人更多。
2013年11月10日，一个阴雨绵绵的星期日下午，我在香港做完“中国改革：如何走一步，看几步？”的节目，匆匆赶到深圳龙岗区文化中心，就“未来两三年中国经济前景和各种潜在风险”发表演讲。
现场人头攒动，气氛热烈，经济、改革、房地产、股市、风险，现场提问环节像炸开了锅。
不等主持人允许，一位中年听众早已起身把话筒拿在手上：“我是个中产阶级，已有五套房子在手，现在正准备买第六套，但我对房价没有信心，不知现在是否应该再下手。另外，中国的股市也让我失望，上周我又在股市上输了钱。我该怎么办？”
这样的问题，我在各地演讲过程中遇到得太多了。这里我不想重复对那位中产听众的建议，只想提出一个问题：撇开股市（这是另一个需要讨论的问题），你知道中国房地产这么多年最根本的问题在哪里吗？
我的回答是：中国房地产最根本的问题不在于房价的虚高或调房价的种种措施不到位，而在于从1998年开始的住房改革从一开始就走上了一条偏道。
下面是我在2013年10月31日节目中的分析：
主持人：中共十八届三中全会召开前夕，根据内地高层传递的讯息，在“十二五”期间建设3600万套的保障性住房计划还会继续，而且暂时不会有所调整，我们关注到，中国近期的楼价是节节攀升，调楼市调楼市，却越调越涨，中国住房政策是否也在进行调整？
邱震海：首先，这个信号非常好，习近平这几天连续发表了两次讲话，第一就是3600万套的保障性住房计划一定要完成，因为这是“十二五”计划中定下来的一个目标。关于保障性住房，李克强2013年3月上任之后，又加了1000万套，等于有4600万套。最近几天，他在政治局第十四次学习会议上又谈了住房的四个关系，我认为非常好，这里可以稍微重复一下。
他说，第一，要处理好政府及公共服务和市场化之间的关系，就是政府的调控之手和市场化之间的关系。第二，住房发展的经济功能和社会功能之间的关系，一方面建住房要赚钱，但另一方面住房首先是保证人民居者有其屋，保障它的经济和社会功能。第三是需求与供给的关系，就是有多少需求量和可能提供多少量。第四是住房保障和防止福利陷阱的关系。提供住房才能实现居者有其屋，但是也要防止居者有太多屋以后会陷入一个福利陷阱。
所以，这次习近平的整个讲话投射出两个信号。第一个信号意味着最近十六七年以来，政府这只操控的手有点缺位，相对来说战略方向上的偏差已经开始得到纠正。
第二个信号，坦率来讲就是过去几年我一直在各种场合批评的房价调控政策，只调控需求那一面，供给那方面完全无所作为。现在开始着重从供给方面解决问题，一方面是推向市场，另一方面是政府保障。不能像过去几年那样，急刹车，限购限贷，现在主要还是要增加供应。
一方面是市场，另一方面是社会保障，我认为战略方向也非常好，而且最近几年房价的调控信号已经得到了根本扭转，但下面的问题是技术层面的问题，这个技术层面也非常重要。现在中国的住房基本上是双轨制并行，一个是市场化的商品住房，另外一个是保障性住房。
我数了一下，现在保障性住房里大概有7大类，11个领域，包括廉租房、公租房、经济适用房，还包括牧民居住区等。其实7大门类里面的11大品种分得不是很清楚，尤其里面的钱从哪里来，谁承担哪一部分钱，3600万套住房显然是由政府来主导，主要是由政府提供。
政府不可能生产，政府只是聚财，政府的财来自各地税收，那么到底是谁来承担3600万套住房的资金？而这里面的公租房、廉租房、经济适用房、限价房，到底哪一部分是地方政府提供的？哪一部分是中央政府提供的？哪一部分应该让社会去承担？哪一部分应该政府跟企业一起通过融资、集资的方式来筹集资金？一涉及钱，问题就很多。
说说很容易，做到却很难。钱从哪里来？这就涉及中央和地方的关系。三中全会很重要的内容之一就是关于财税制度改革的措施。财税体制改革就是要处理几大关系：一是中央和地方的关系，二是企业和社会的关系，三是国家和纳税人的关系，其中重点是中央和地方的关系。
1994年分税制改革基本上解决了中央获大头的问题，中央获得了宏观调控的能力，同时，在财政上，中央能够贴补一些穷地方，这是非常好的。但是这带来了无穷无尽的后果，就是现在地方没钱了，钱都被中央拿去了，所以地方政府面临事权和财权的巨大分裂，事权是无限的，财权是有限的，要你做的事很多，连维稳都要你做，保障房也要你做，现在城镇化还要你做。财权却是有限的，很多地方政府面对这样一种困境，只能卖子孙的地。这就造成土地财政问题，进而又导致供求面问题，房价从一开始就不断高涨。
现在的问题是，当我们要实现经济功能和社会功能，促进商品房和社会保障房齐头并进的时候，3600万套也好，再加1000万套也好，钱从哪里来？谁应该去承担哪部分责任？这就意味着央地关系再次面临考验，而且这个目标一旦定下来，央地关系在财税制度还没有改革之前会面临新一轮的紧绷。
地方政府肯定又紧张了，3600万套，这是党中央安排下来的政治任务，但是钱从哪里来？所以过去相当长一段时间里，地方政府就是靠举债解决问题。105万亿的债里面有相当一部分是地方债，未来会不会再出台新一轮的地方举债任务？现在有地方政府一听中央下任务就已经浑身发抖。这就叫中央请客，地方买单。有的地方甚至说，我不要财权，宁可你把我的财权收回去，我只要少一点事权就可以了。对于地方政府的这种心态，中央政府也必须有所顾及。所以，对于三中全会，我们还是满怀期望的，看看下一轮财税体制改革到底从哪里切入。
中国的房地产未来怎么走？我在后面还会有所涉及，这里只想谈几个观点：
第一，正如房地产已将中国人群撕裂成两半——有房一族和无房一族，今天的中国房地产也处于两难之中：商品房价格下不来，因为跌幅太大的话中产阶级无法承受；而保障房又上不去，因为在过去十几年的发展过程中，政府之手对保障房的托管又严重缺失或滞后了。在目前这个阶段，需要加速保障房建设，并加快理顺其间的央地财税关系，适度控制房价只是一个表层工程。在可预期的未来，中国的房价问题不可能得到根本的改善，只能予以掌控。掌控什么？掌控风险，尤其是大幅上涨的风险，以及快速大幅下跌乃至崩盘的风险。但从目前情况来看，随着“小产权房”入市交易的展开，房价适度下跌（10%左右）在所难免，但大幅下跌或崩盘的可能性不大。