简七，个人投资者，发布于2014/02/27
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乐乐最近有点烦。
本来已经看了一大圈，已经打算在魔都近郊买个靠地铁的小房子了，突然听说最近房地产资金链要断掉的事情。众说纷纭，她总结了一下，主要有这么两种态度：
A.房价马上要降了，现在买房不划算，如果要卖房，得赶紧行动。
B.一、二线城市的房价还是坚挺的，大企业买地卖楼正欢呢，不用担心。小城市房价有可能会降。
那自己到底该不该现在在魔都买房呢？还是要等等？到底闹哪样！乐乐觉得自己完全陷入了一头雾水的状态，不去关注新闻还好，越关注，越有一种看不懂，无法做决定的困惑。
老办法，有问题，问简七。
“你先回答我几个问题吧。”简七在回答之前，开始问了。
自住型房产
“这房子是自己住吗？”
“是自己住，想着在上海租房也挺贵的，不如买一个住了，以后即使离开上海，也可以卖掉赚钱啊。”乐乐回答。
“如果是自己住，生活刚需，比如说打算起码住个十年八年生儿育女的话，它为你带来的生活质量上的改变、心理感觉的满足，都是难以用金钱衡量的。同时，它未来是涨还是跌，只要你不打算卖出，对你的投资资金都没有影响。所以，该买就买吧。”
“可是，不是号称现在银行贷款要收紧，房贷利率要上升吗？我等到利率降下来再买岂不是要省很多钱？”
“这个影响不大。”简七额上三条粗线。
“你的房贷利率并不是不变的，而是随着基准利率的变化而变化。
“贷款利息计算是浮动利率计算的，利息随着基准利率调整而调整。当然无论如何计算，对已支付的利息没有影响。对调整后的利息会有影响。一般银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整。
“有三种形式：一是银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（工商银行、农业银行、建设银行房贷是这样的）；
“二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（中国银行房贷是这样的）；
“三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。
“公积金贷款利率的调整一律在每年的一月一日。
“无论基准利率如何调整，上浮（或下浮）的幅度不变，只是在新的利率基础上的上浮（或下浮）。你什么时候买，都受这个规律影响。
“所以这个利率问题，不应该是影响你现在刚需买房的主要障碍。”
投资型房产
“你说得对，”乐乐点了点头，“可问题是，我还是计划过几年要卖掉这个房子回老家的啊，并不打算一直住在这里面。”
“嗯，这就是我的第二个问题了，你是把它当作投资型资产吗？期待以后通过收租＋卖出来赚取收益？”简七问。
“你这么一说，好像是的欸！”乐乐有点迷糊，“我以前还觉得是自己住，所以属于刚需，但如果按照你的说法，的确是一种投资呢。”
“好，当我们把房产看作一种投资工具的时候，它便与股票、债券没有什么不同。我们看它值不值得买入，关键就在于，我持有它的这段时间为我赚的钱是否高于我买入的价格。”
“就是卖出价格要高于买入价格嘛，这不就是我的问题吗，房价到底是要涨还是要跌啊？”
“只能说部分正确哦。”七七笑了笑，“记得你去年买的那只股票？你在上面赚了多少钱？”
“我5块钱的时候买入的，卖出价格4块9，不过中间分了一次红，最后可能赚了几十块……我明白了！”乐乐突然反应过来，“你是说，我除了要考虑买入卖出的价格差，还要考虑它在我卖出前帮我赚的钱，比如说股票的分红，对吗？”
“对啦，你买房子，除了考虑最后你能卖出去多少钱，也要考虑期间它能帮你赚多少钱啊，比如说每个月如果出租的话，能够收回多少租金。”
“嗯，我现在的预算是买一个100万左右的房子，我打算是自己住，每个月可以省下差不多2500块租金，也就相当于5年后可以省15万。这样，即使我5年后，房子只能卖85万，我也没亏！”
“如果不考虑贴现率的话，可以这么说。”
教你用货币时间价值衡量投资成败
“贴现率？这又是什么？”
“还记得我们之前说过的机会成本吗？贴现率就相当于是钱的机会成本，打个比方，你过往的钱如果不用，都是放在1年定期里面了，利息差不多是3.5%，对吧？”
“是的。”
“如果这笔钱，你拿去做其他投资，那么就意味着这每年3.5%的定存利息是你会损失的机会成本，只有你的投资收益大于3.5%的时候，你才能说赚了，不然还不如把钱放银行呢，是不是？”
“这个我知道，所以这个3.5%的机会成本就是我的贴现率吗？”
“可以这么说，每个人都可以用自己预期的投资回报率作为贴现率，比如简七2013年平均投资收益率是7%，那么我也许会用这个7%来作为决策依据。
“对你来说，5年后卖房的收入，加上这几年的租金，如果能够大于你这段时间把这笔钱放到你常用的银行5年期定存（目前利率5.225%）里面产生的收入，才能算投资成功了，这个房子才值得你去买！”
“原来是这样！”乐乐很高兴，“这个原理我明白了！”
“好，那我来考考你，你上次看中的那个房子，什么情况下值得买？为简便运算，你可以暂不考虑贷款的问题。”
乐乐赶紧拿出电脑，用简七在公开课讲过的终值公式演算起来。
2014年初，支出100万房款，房屋出租收入3.6万，用＝FV（5.225%，5，36000，－1000000），可得109.02万元。
2019年底，卖出房子的价格起码要大于109万元，才算投资没失败！
“也就是大约年平均房价涨2%。”简七补充。
“如果是年平均涨幅2%，我觉得问题不大的。因为那一个片区好几条地铁在建，附近的商业中心明年盖好，房价虽然说不大涨，5%应该还是很有把握的，这样看来，这房子还真值得买了！”
“你要对那片区域做更多调查，像你刚才所说的地铁、商业中心等等的确都是很重要的利好因素，便于你判断它未来的走势，然后和你算出来的最低涨幅对比，你看，这样量化下来，是不是更好来判断，这房子值不值得你买？”
的确！乐乐开心极了，打算去目标区域再多转转，收集更多信息来判断好做出决定了。
【后记】
其实并不限于北上广，不论你在哪里，都可以按照这个思路来判断，是否适合买房/卖房。上文是简化的思路，如果放到现实中来，还需要考虑各种税费、贷款利息等。
我们无法预测未来房地产业的兴衰，但起码可以搜集数据，进行思考，做出最理性的判断。
古人说，凡事预则立，不预则废。道理到现在也还是适用的。