浑浑的水，个人投资者，发布于2014/07/30
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今天的话题是一个很多听众特别指定要求讲的一个话题，就是自住房的选择技巧。因为有过承诺，所以这期浑浑的压力很大，但也会格外认真一些，口水也会喷得更多一些，大家不要听烦了就好。
首先在这里表达一个非常重要的投资理念，很多人认为房产就是资产，但是根据富爸爸的观点，自住型住房不会给你带来任何的现金收入，反而每个月会让你支出月供款（如有贷款的话）、管理费、水电费、房屋和家具装饰的折损，以及其他乱七八糟的费用。所以自住型住房并不是你的“资产”，而是你的“负债”，这种“负债”也许是无可奈何的事情，不过还是觉得多啰唆这么一句是必要的。
当年浑浑的水买第一套自住房的时候，全部的积蓄就勉强够支付首期款，当时的我也跟大家一样迷茫，如果那时有达人来指导一下多好啊。不过浑浑的水对感兴趣的事情，都有那么一点钻研的爱好，更何况是首次置业这样天大的事情。记得那时浑浑开玩笑地跟朋友说“我是把买房子当作一项最大的事业来做的”，我希望每个首次置业的人都要有这样的态度。所以平心而论，浑浑灰常灰常理解大家对这期节目期盼的心情，对于很多人来说，买一套自住房，不仅仅是可能用了毕生的积蓄，还要透支未来的收入，更将自己和家人未来数十年的幸福生活寄托在这里，这确实来不得半点儿戏。
自住房不同于租房子，可以随随便便，住得不爽还可以换。浑浑的水认为对自住房的要求，不仅仅体现在物质层面，如地段、户型、建筑、小区等，还要体现在精神上，如邻里关系、物业管理、小区文化等，更高层次的，就是对居住艺术的追求。
先说大家最关心的，也是影响最基础的物质层面的各种因素：
地段，这个已经在《只谈房事》第一期用整个专栏的时间说过了，对于地段的选择，无论是自住型还是投资型，都是同样重要的。
小环境：就是指小区周边和小区内的环境，有的楼盘地段很好，但是小环境不敢恭维，一定要注意周边是否有高压电线、工厂、发电站等污染源，另外周边紧靠城中村的楼盘也要打折扣。
容积率：如果你去售楼处看盘的时候，很随口地问一句，这楼盘的容积率是多少，实用率是多少，售楼小姐肯定不敢忽悠你，因为一听就知道你是个行家。其实这个概念很简单，容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。容积率是越小越好，根据经验，豪宅的容积率通常都会在1.5以下。
实用率：上面说到这也是个专有名词，意思就是你实际的使用面积和建筑面积之比，通常不带电梯的多层的实用率会高达92％以上，带电梯的小高层在85％以上，超过15层的高层在80％以上都属于正常。有些楼盘的实用率会低得离谱，例如“信和自由广场”的房子的实用率只有70％多点，实在让人想不通面积都分摊到哪里去了。因为买房是根据建筑面积来算价的，所以买这样的房子是很不划算的。买商铺的更要注意这个，有的商铺的实用率能高达100％，“海印长城”下面的商铺，实用率才只有40％。所以买房算价格不仅仅是看单价那么简单，里面的猫腻还是很多的。
建筑质量：这个需要在楼盘在建的阶段就去工地实地考察，而且具有一定的专业性才能看出来。如果楼盘已经封顶了，或者买二手楼，如何判断呢？很久很久以前有个叫半球的房事达人，对每个楼盘都会亲自考察，并写一篇详细的调查报告，不过半球先生早已蜕变成职业写软文的托了。浑浑的水还有一个绝招，在每个新楼盘在销售的时候，都会在知名房产网站（如搜房网、房地产信息网）建立一个业主联系论坛，去翻一下论坛的历史内容，就能对楼盘的缺点有个最直观的了解。你能想象“学林雅院”居然没有打地基吗？你能想象“名家富居”居然没有设计排烟管吗？我也不能想象，但是我能从业主论坛了解这些信息。
噪音：这是浑浑的水特别重视的一个因素，这可能严重影响到睡眠的质量。不要听经纪人说这个房子装了真空隔音玻璃，关上窗就特别安静这样的鬼话，不开窗的房子是没法住的。要特别注意，靠近高速路、立交桥的楼盘，是无论如何都不会安静的，即使你买的是背靠噪音源的方向也不行，不信可以去问问住“滨海之窗”，或者“创世纪滨海花园”的业主。
楼层：一楼通常会很潮湿，因为出入方便，安全性也差一点，有架空层的会好一些。一般楼层越高，采光和通风越好，如果旁边是马路的话，因为声波衍射的关系噪音高层的反而会比低层的要大一些。对于有电梯的高层来说，楼层越高，价格越贵，对于无电梯的多层只要记得“金三银四”就可以了。
朝向：这也是浑浑的水很在意的一个因素。在深圳，最好的朝向是南北通，卧室和客厅都朝南。其次依次是朝正南，东南，西南，东西通，朝东，朝西，东北，西北，正北。朝南还是朝北，对于居住的感受差异非常大。朝北的房子夏天会暴晒，冬天一点都晒不到太阳，夏天没有风，冬天的北风那个吹啊。西晒的房子一般都比较热，会让你花更多的空调费。
通风：通风跟设计有关，通风必须要对流，只有单面朝向开窗的房子是不可能通风的。有一些楼盘对通风的设计很有问题，完全不通风，这样的房子对健康很不好，要慎重考虑。
采光：假如生活缺少了阳光，你自己衡量吧，浑浑的水觉得比较重要。
住宅性质：住宅性质分住宅和商住楼，房产证上面就有写。通常，商住楼里是可以作为注册地开公司的，而住宅不允许，所以一般商住楼里都有几家是开公司的，例如“青春家园”里有美容院，“金钟大厦”有家政公司等等，而“海王大厦”里基本很少住家了，大部分都是开公司的。住在这样的楼盘，来来往往的人员会很杂，所以要综合考虑。如何辨别住宅性质，最直接的是看房产证，或者还有个简单的办法，通常裙楼是商铺的住宅，性质都是商住楼。还有一个问题要特别注意，就是商住楼商铺的营业性质，如果是餐饮业的话是最糟糕的，小心可能会被油烟污染，最好能避开。
学位：浑浑的水特别提出学位的重要性，每个房子都有划分的小学和中学，如果划分的学校好，那么是一定会有溢价的，这个很容易理解，家长对子女的教育，都是愿意花费血本的！例如深圳的老片区“园岭小区”，从1栋到75栋的是划分到园岭小学第一分部，75栋以上划分到第二分部，仅因此第一分部的房子就会比第二分部的房子每平方米贵1000元以上。
批地时间：也就是地皮被批准可以建房子的时间，这个影响到房子的使用年限。目前住宅的使用年限都是70年，从批地时间开始计算。有些楼盘虽然是新楼盘，但是批地很早，使用年限是要打折扣的，例如“半岛城邦”的批地时间是1996年，入户是2007年，这里就少了11年的使用年限。不过这个因素也不用太在意，根据新的物权法，对于这个年限到期后怎么办，根据浑浑的水的理解，只要该地皮不另做其他用途，则会自动续期，业主需要补交土地使用费，就可以继续拥有房产。