三、店铺选址的考虑因素
（一）内部因素
店址的选择，从内部因素来说，主要应考虑经营目标、店铺类型及发展前景等。
1经营目标
每个店铺都有自己的经营目标，如实现利润或销售额是多少等。比如，日本的专卖商店每一坪（33075平方米）一年的销售额达到200万日元，就算达到中型店铺的标准了。
每个店铺为实现自己的经营目标，必须确定顾客群体。顾客群体分布与地理位置关系密切。中心商业区常能提供流动性很大、支出较多、层次较高的顾客；非中心商业区提供较为稳定、层次中等的顾客；住宅商业区提供普通上班族类型的顾客。
相对而言，中心商业区会创造高销售额和高利润。但也有店铺虽位于中心商业区，销售额很大，由于场地租金过于昂贵，经营成本太大，最后仅获微利。
在考虑经营目标时，不仅要考虑单位面积销售额和利润，还要考虑每个人实现的销售额。日本店铺成功的最低标准为每年每坪销售额在80万日元以上，每个人的销售额要超出250万日元以上；一般的应努力实现中级标准，即每年每坪的销售额达到120万日元，每个人的销售额要超过500万日元。
2店铺类型
店铺类型与选址密切相关。流行服装店、化妆品店、香水店等最好选择在中心商业区或服装街上；食品店、水果店最好位于住宅商业区；首饰店、珠宝店、工艺品店最好设在店铺层次较高的商业区。
此外，相同或相似的专卖店可以聚集于同一商业区，形成招徕顾客的规模优势。实践证明，这也是行之有效的经营策略。
3发展前景
店铺的地点选择要考虑到地区发展。某些地区由于交通不便，将会走向萧条和冷清，新建店铺应避开这类地区，不要被眼前的繁华所迷惑。相反，一些新开发的、整体布局与筹建带有现代化特征的商业区，虽然暂时处于起步阶段，但前景广阔。早些将店铺兴建于这一地区，良好的效益是可以预期的。
（二）店铺选址的外部因素
店铺的选址受众多因素的影响，应综合考虑店铺内外各方面的因素。归纳起来，选址时需考虑的外部因素主要包括以下几个方面：
1顾客消费能力
通过商圈调查，其后应对商圈内的顾客消费能力予以分析。对顾客的消费能力调查分析，主要包括以下内容：
（1）商圈内消费者的生活特性、消费习惯的资料。
（2）人口结构。包括现有人口的年龄、性别、职业、文化程度及人口密度、增长速度等基本情况。
（3）家庭户数及构成。包括家庭住户数量的变动情况、家庭人口的增减状况。
（4）消费者的收入水平。包括个人及家庭的收入情况。
（5）消费者的消费状况。包括消费者的消费水平、消费购买力情况及消费意识。
2交通因素
（1）店铺的停车场地。兴建一个规模合适的停车场，可根据商圈大小、店铺规模、其他停车设施、非购买者停车的多少和不同时间的停车量等因素来确定。
（2）店铺附近的路况。选址时必须考虑店址是否接近主要公路；商品运至店铺是否方便；交货是否方便等情况。比如，在一些城市里有许多大街（通常在白天）是禁止货运车往来的，这些具体因素必须考虑。
（3）交通细节问题。设在城市商业中心的店铺要分析与车站、码头的距离和方向。通常距离越近，客流越多。开设地点还要考虑客流来去方向，如选在面向车站的位置，以下车的客流为主。
此外，还必须分析市场交通管理状况所引起的利弊，如单行线街道、禁止车辆通行街道以及与人行横道距离较远等都会造成客流量的不足。
3客流量
客流量包括现有客流量和潜在客流量，客流量大小是一个店铺经营成功的关键因素。通常店址总是力图选在潜在客流量最多、最集中的地点，以便于多数人就近购买商品。但对客流量的分析包括多方面的因素：
（1）客流类型。店铺的客流通常分为三种类型，即自身的客流，是指那些专门为购买某商品的来店顾客所形成的客流；分享客流，指一家专卖店从邻近店铺形成的客流中获得的客流；派生客流，指那些事先没有消费目标，无意中进店消费或游逛所形成的客流。
（2）客流目的、速度和滞留时间。不同地区客流规模虽可能相同，但其目的、速度、滞留时间存在较大差异，须经过实地调查和分析后，作为店铺选址的重要依据。
（3）街道特点。选择店铺开设地点还要分析街道特点对客流规模所造成的影响。一般情况下，十字路口客流集中，可见度高，是最佳开设地点；有些街道中间地段客流规模较大，相应中间地段的店铺就更能招揽潜在顾客；有些街道客流主要来自街道的一端，表现为一端客流集中，纵深处逐渐减少的特征，这时候店址宜设在客流集中的一端。
4竞争因素
同类店铺之间的竞争对店铺经营所产生的影响是不可忽视的，因此，在选址时必须分析竞争形势。一般来说，在开设地点附近如果竞争对手众多，但店铺经营独具特色，将会吸引大量的客流，促进销售增长；与此相反，如果毫无特色，则要避免与竞争店毗邻。
总体来说，店铺的地点，还是应尽量选择在店铺相对集中且前景广阔的地方，经营选购性商品的店铺应特别关注这一点。而且，当店址周围的店铺类型协调并存，形成相关店铺群时，往往会对经营产生积极影响，如经营相互补充类商品的店铺相邻而设，往往可以起到相互补充的作用，给顾客带来很大的方便，发挥较好的整体效益。
5周边环境
店铺周围有无市场、娱乐街，是不是商业集中区或居民区，这些因素都对店铺选址有较大影响。
6圈内设施
包括道路设施状况，水、电、气等的供给状况等。
店铺创建之前，对以上诸多因素必须进行详尽的调查研究，掌握所有可能对店铺产生的有利或不利影响因素，并以发展的观点分析店铺的布局，以确保店铺的成功经营。
〔案例〕
家乐福的科学选址
对店铺经营而言，选择最佳店址是成功的开端。实际上，选址所选择的不仅仅是店址，而且是商圈的确定，它表明了未来零售商所进行销售的空间范围，以及该店吸引顾客的区域范围。
店铺要想在激烈的市场竞争中求生存、谋发展，就必须确定目标市场，而要确定目标市场，就必须科学地测定其商圈的范围。零售商圈由基本商圈、次要商圈和边际商圈组成，其中基本商圈是指接近商店并拥有高密度消费者群的区域，半数以上的顾客来自这一区域。
从家乐福的成功选址可以看出基本商圈对店铺的重要性。家乐福每开一家分店，首先会对当地进行详细而严格的调查与论证，历时都在一年以上，涉及的调查范围包括文化、气候、居民素质、生活习惯及购买力水平等诸多方面。为保证其经营的成功，选址条件都较为严格，宁缺毋滥。
家乐福分店的选址一般是在城市边缘的城乡结合部，并且在5～15公里的基本商圈内平均拥有10万～20万居民。具备了这样条件的店址，等于拥有了如下优势：
（1）足够的户数和人口数支持，消费者众多，消费需求总量较大。
（2）良好的交通和道路条件，使顾客可以方便购物，乐于前往。
（3）相对便宜的租金，降低了经营成本。
从家乐福在北京所建的4个分店的选址情况来看，充分体现出家乐福选址上的独具匠心。从空间布局上看，4家店铺分布在京城的四个角上，形成了一个整体优势，以边缘包围城市，影响范围遍及全市。这4家店铺分别位于二环路与三环路之间而不在市中心，附近有大型的居民生活小区，足够的居民数量保证了需求的大量性。同时，交通便利租金便宜，更有利于超市的发展。
店铺选址实务
在前面的商圈分析和店铺选址相关因素的分析之后，关于商圈对店铺选址的重要性，店铺选址的内外部因素影响，选址的原则与程序等已经有了一个清楚的概念。接下来要做的就是如何具体地进行店铺选址，它包括具体的选址过程中如何操作，以及操作过程应该把握的重点环节，评估所选店址的方法等。
一、两项重要的前期工作
（一）根据顾客需求选择区域位置
在店铺选址的筹划过程中，必须考虑商圈的商业群，至于具体应选择哪一个商业群，在选择时应充分考虑顾客对不同商品的需求特点及购买规律。
1生活用品店
这类商品同质性大，选择性不强，同时价格较低，顾客购买频率高，在购买过程中，消费者追求的是购物的便利性，对于商品的品牌、价格没有太高的要求。所以，经营这类商品的店铺应最大限度地接近居民区，设在居民区的商业街中，商圈相对较小，一般辐射半径在500米之内，步行时间不宜超过15分钟。