住房出售的形式有：1.全价出售住房。指以商品价向城镇居民出售。这不仅能实现住房的简单再生产，而且能实现扩大再生产，资金周转迅速，投资效益最佳，是我国住房出售的发展趋势。2.优惠价格出售住房。根据目前我国职工工资收入的情况，对中、低收入者购买住房，国家免征综合造价中相关的税费，并由国家或单位承担一定配套、设施费及开发费用，价格构成因素一般只包括住房本身建筑造价和征地、拆迁补偿费，即为标准价。3.优惠折扣办法。是在住房标准价的基础上合理折扣，实行一次性优惠售房，不再给购房职工按月发住房补贴，并随着时间的推移，以及住房造价、职工工资增加等因素的变化，面逐渐相应减小折扣额度，逐步向以成本价格乃至商品价值出售住房过渡。
房屋租赁合同
指出租人将出租的房屋提供给承租人使用，承租人应当按期给付租金，并在合同终止时将房屋返还出租人的协议。房屋租赁合同是租赁合同的一种形式，具有以下特征：1.出租人只是将房屋的使用权在该租赁合同存续期内让与承租人，承租人只取得房屋的使用权，所有权仍归出租人。因此，在租赁关系终止后，承租人应将房屋返还给出租人。2.租赁合同的标的物只能是特定物，而不能是种类物。因为，在租赁关系终止后，承租人必须把原租赁的房屋返还给出租人，返还的应是原物，而不是相同品质的其他物。3.房屋租赁合同是有偿合同，出租人将房屋提供承租人使用，承租人必须付给一定的租金，不得无偿使用。4.出租人在房屋租赁合同有效期间将房屋所有权转让给第三人的，原租赁合同应继续有效。房屋租赁合同当事人的权利与义务。出租人的义务：1.出租人应按约定及时地把房屋提供给承租人使用。如果违约，应付违约金，承租人也有权解除合同。2.出租人提供的房屋必须符合约定的标准。出租人提供的房屋质量不合要求的，出租人有义务修理或降低租金，或解除合同赔偿承粗人由此而造成的损失。3.出租人有修缮所出租的房屋的义务，除法律或合同另有规定的外，房屋的修理应由出租人负责。承租人的义务：1.交付租金是承租人的主要义务。承租人没有正当理由逾期不交租金的，出租人有权解除合同。合同解除后，承租人仍应交付欠款并偿付违约金。2.承租人应按合同约定的条件正当使用所租之房屋。若承租人使用、保管不当，造成房屋损坏或灭失，承租人应负责修复或赔偿。承租人不得利用房屋进行非法活动，否则出租人有权解除合同。3.按照合同期限返还房屋。逾期返还的除应交付逾期租金外，还应赔偿出租人因此所受的损失。4.未经出租人同意，承租人将房屋进行改装的，出租人有权要求恢复原状；不能恢复的，应赔偿损失。
城市土地有偿使用
国家向土地使用者收取地租(包括绝对地租和级差地租)，以使国家对城市土地所有权不仅在法律上得到实现，而且在经济上也得到实现。国有土地收取地租，不仅是国家集中、财政收入的一个重要渠道，也是国家管理土地的一个重要经济杠杆。我国过去实行的是产品经济，城市土地由政府通过行政划拨的办法，将使用权无期无偿地转移给用地者。在这种使用制度下，土地无法进入商品经济轨道，房地产业也只能处于萎缩状态。我国国有土地从以往单纯用行政的办法划拨、无期无偿使用，变为逐步用经济的办法转移使用权，有期有偿使用，是我国土地使用制度的根本变革，主要的理论依据：1.马克思主义的地租理论。马克思、恩格斯、列宁都没有否定在社会主义条件下收取地租。《共产党宣言》中指出：“剥夺地产，把地租供国家支出之用。”恩格斯在《论住宅问题》中指出：“消灭土地私有制并不要求消灭地租，而要求地租-虽然是改变过的形式-转交给社会。”列宁在《社会民主党在俄国第一次革命中的土地纲领》中对土地归国家所有作解释时指出：“所谓归国家所有，就是说国家政权机关有获得地租的权利，并由国家政权规定全国共同的土地占有和土地使用的规划”。2.土地的所有权和使用权相分离的理论。这一理论已经用法律的手段固定下来了。《中华人民共和国土地管理法》规定，“国有土地可以依法确定给全民所有制单位使用；国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用，使用土地的个人，有保护、管理和合理利用土地的义务”。“全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”“国家建设所征用的集体所有制的土地，所有权属国家，用地单位只有使用权。”
住宅体制改革
对住宅经济体制中不适应生产力发展的生产关系，不适应经济基础的上层建筑进行改革。具体内容包括：住房的所有制形式，住房生产、分配、交换、消费的运行机制和相应贯穿于各个环节的法规、政策、制度。住宅制度改革的理论根据：1.社会主义初级阶段的住房制度必须纳入社会主义市场经济的运行轨道。社会主义初级阶段，生产力还没有得到充分发展；还存在公有制为主体的多种经济形式；劳动还是个人谋生的手段，个人消费品分配还实行按劳分配，这一切决定了社会主义初级阶段必须是商品经济，因此，必须按商品经济的规律对住宅制度进行改革。2.住宅是商品，是生活资料，住宅制度改革应充分体现住房这一基本属性。在社会主义商品经济条件下，生活资料仍然是商品，住房和其他314衣、食、住、行的消费品一样，是人们最基本的生活资料。这些生活资料的取得，应由职工根据按劳分配原则，通过货币形式从市场上购置。这些生活资料的生产和消费也应是商品生产和商品交换的性质。因此，必须对现有住房制度进行改革，通过改革，恢复住房作为商品、作为生活资料的固有属性，按价值规律、等价交换的原则建立起新的住房机制，把住房纳入社会主义市场经济轨道。国家包、低租金、福利制是旧的住宅体制的特征，这一体制已经不适应生产力发展，存有诸多弊端：1.加重国家财政负担，住房建设资金不能形成投入产出的良性循环；2.刺激了人们对住房的不合理需求，滋长了住房上的不正之风，加剧了住宅供给与需求的矛盾；3.影响了按劳分配原则的贯彻；4.导致消费结构不合理，影响了产业结构的合理调整；5.阻碍了房地产业的发展，进而影响了建筑业、建材业的发展。城镇住房制度改革的总目标：城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，其根本目的，是要缓解居民住房困难，不断改善住房条件，正确引导消费，逐步实现住房商品化，发展房地产业。按照社会主义市场经济的要求，从改革公房低租金制度着手，将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度，由住户通过商品交换(买房或租房)，取得住房的所有权威使用权，使住房这种特殊商品进入消费品市场，实现住房资金投入产出的良性循环。住房制度改革的内容：1.改革现行住房制度，确立新的住房制度。改革住房所有制形式即变单一住宅所有制形式为多种住宅形式并存的所有制形式；改革住房运行机制，把住房按产品经济的模式运行改变为按市场经济；商品经济的机制运行，改革住房运行机制是通过改革公房低租金制度，调整公房售价和有关的配套改革来实现的。2.配套改革工资、财政、金融、物价、计制等体制，为确立新的住房制度创造条件。3.发展房地产业。住房制度改革是发展房地产业的前提条件，而发展房地产业是住房制度改革的必然结果。住房制度改革的基本原则：1.坚持国家、集体、个人三者共同负担原则。2.坚持租售、建并举原则，形成提高租金、促进售房、回收资金、推动建房的良性循环。3.坚持在统一政策下因地制宜、分散决策的原则。4.坚持机制转换的原则。
住宅经济模式
是对住宅经济运行的条件包括所有制形式、运行机制、决策导位、管理方式等的定性化概括。关于住宅经济体制的模式，国内外的经济学家有各种各样的划分。各个国家由于政治、经济、社会和历史状况不同，对待住宅经济的对策不同，就会有不同的住宅经济体制模式。一般认为住宅经济可以分为4种模式：1．以商品经济为主的模式。在这种模式下，住宅的生产、分配、交换和消费完全为市场经济所支配，而国家政府的支配作用很小，主要是私人企业资本进行经营，房地产业比较发达。如美国、日本等发达国家就属此类。这一模式的住宅政策包括：①住宅政策的着力点是面向中低级收入家庭。美国联邦政府法律规定：政府只对那些无能力的人进行帮助，而对中上收入者不予帮助。日本住宅虽然已高度商品化，但对中低级收入的家庭仍然实行大幅度的补贴。②鼓动私人建房、买房。③发展住宅产业。住宅产业是美国经济中最重要、最活跃、最庞大的行业；由私人资本开发经营，美国房地产业创造的价值约占国民生产总值的1/4左右。住宅产业的变动，影响着整个经济的变动。美国把这个市场视为有效的财力物力的调节者，是实现住宅政策的保证。美国的住宅市场以私人的买卖出租为主，但国家在制定有关政策，开展各种信贷活动帮助方面进行有效参与住宅产业的活动。④住宅多元化模式及多种集资渠道。美国的住房以私有为主，所以存在多元化的模式，包括：公众住宅、私有住宅、私有出租住宅、合作建房。日本为了提高居住水平，开辟多种集资渠道建房，其中有国家资金供应住宅、民间资金供应住宅。从发展趋势看，资金主要来自个人储蓄及民间银行贷款。国家资金建造的住宅有公营住宅、公团住宅、金融公库及公司住宅。⑤国家对住宅的管理。美国和日本等发达资本主义国家虽然租房率较高、住房的经营主要依据市场机制的作用，但是国家也比较重视对住房的管理，尤其是美国。2．以产品经济为主的模式。住宅由国家包，实行低租金、福利制。具体来说，在这种模式下是由国家包投资、包建设、包维修、包管理、所有制和投资渠道的单一化；住宅实行实物分配，排除在工资之外；住宅消费采用社会扣除的形式而直接转化为国家和企业的建房资金，流通环节被取消；低租金、福利制，消费结构不合理；房地产业没有作为国民经济的独立产业而列入国家的计划。如过去的苏联、东欧各国以及中国等过去长期以来实行的政策。3．商品经济兼福利制的模式。在第一种模式的基础上，加强了政府的一些干预，如政府拨款建公房、低息贷款、资助团体及个人得以优惠的价格将住房出售和出租给低收入者。如美国、联邦德国、新加坡、中国香港等。4．福利制兼商品经济的模式。在第二种模式的基础上发展个人、合作社买房，建房，变单一的所有制为多种所有制；改革房租制度，发展房地产市场等。如60年代以后东欧一些社会主义国家。
住房融资模式
一种以融资手段为主进行住房改革的方式。即将现行的由国家和单位包的住房投资体系，转换为政府、单位、个人三方面共同负担的住房投资体系，实现住房资金良性循环的住房改革方式。其中最典型的是上海房改方式。基本内容：1.实行公积金制。全市在职正式与合同制职工每月将其工资额的5%，工作单位按其职工月工资总额的5%(即工资总额的10%)交给住房金融机构作为公积金。单位与职工在建、修住宅时，可向金融机构申请贷款。2.配房买债券。职工今后新分配或调配面积更大住宅时要根据其住宅面积大小、区位、楼房朝向等认购每平方米20~80元的5年期住房建设债券。3.买房给优惠，按1/3价格向职工出售住房所有权，职工可利用住宅信贷分期付款。4.提租发补贴。房租提高一倍，按工资的2%给予补贴。可见，上海方案从特征上讲是一种融资手段为主的房改方式。这种模式的长处在于：1.住宅商品化离开金融手段很难以实现，住房融资方式以融资为手段进行房改，利于推行住宅商品化。2.对手积累住房资金，扩大建房资金来源有重大作用。开辟了城镇居民用自身积累投资建房的新局面。3.筹资机制是一个弹性机制，有很强的适应住房商品化的进程和经济社会发展要求的功能。公积金的比例可以随经济发展和个人收入提高而提高。4.不仅可以积累住房资金，扩大建房资金来源，还可以积累养老保险和医疗保险基金，为社会保障制度改革的深入，开辟积累资金的断渠道，把解决住房问题和解决社会保障问题结合起来。
住宅制度改革的基本原则