当日耳曼和塞西亚民族侵占了罗马帝国西部各省时，在这样一种重大变革之后产生的骚乱持续了几个世纪。野蛮人对古代居民的掠夺和迫害打断了城乡之间的商业。城市无人居住，乡村土地无人耕种，欧洲西部各省在罗马帝国下曾经享受过很大程度的富裕，现在变得极为贫穷和野蛮。在这种骚乱继续中，这些民族的头目和主要领导人将这些地区的大部分土地据为己有。大部分土地都是荒芜的；但是不论已耕地或未耕地，没有一处是没有主人的。所有的土地都被吞并了，大部分是由少数大地主独占的。
这种对未耕地的最初独占，虽然是巨大的灾难，也可能只是暂时的灾难。这些土地可能不久就会被再分割，通过继承或转让，分成许多小块。长子继承法阻止了通过继承的分割，限定继承制的采用阻止了通过转让将土地分成小块。
当土地像动产一样被看做只不过是生活和享受的手段时，自然继承的法律将其在一个家庭的子女中实行分割，就像动产一样；每一个子女的生活和享受，都是父亲所同样关怀的。因此，自然继承的法律在罗马人中间产生，他们在土地的继承中，不分年长年幼，不分是男是女，像我们分配动产一样。但当土地被看做不仅是生活的手段而且是权力和保护的手段时，就被认为最好是把它完整地传给一个人。在那个骚乱的年代，每一个大地主都是一种小君主。他的佃户就是他的臣民。他就是他们的审判官；在某些方面，平时是他们的立法者，战时是他们的头领。他可以随自己的意思作战，常常是对他的邻人，有时是对他的君主。因此，地产的安全，地产所有人对住在上面的人所能提供的保护，都依存于地产的巨大。分割它就是毁灭它，使它的每一部分在邻人入侵时遭受压迫和并吞。因此长子继承的法律，不是立即产生的，而是随着时间的转移在地产继承中产生的，其理由就像君主国的继承一样，虽然在初建时并不总是如此。为了使君主国的权力，从而它的安全，不致因分割而削弱，所以必须完整地传给子女中的一个。这样重大的恩宠应当赐给谁，必须由某种普通的规则来确定，这种规则不是以个人优劣的不可靠的区分做基础的，而是以某种不容有争议的明白无误的区分为基础的。在同一个家庭的子女中，除了性别和年龄之外，再没有其他不容争辩的区分。普通认为男性优于女性；在其他条件相等时，年长在到处都优于年幼。因此就产生了长子继承权，产生了所谓直系继承。
法律常常在最初使它产生并使它合理的情况不复存在时，仍然继续有效。在现时的欧洲，一英亩土地的所有人也和十万英亩土地的所有人一样，他的所有权十分安全。可是长子继承权仍然继续受到尊重；由于它在所有制度中是最适于保持家族显赫的骄傲的，它可能还会持续许多个世纪。在每一个其他的方面，一种为了使一个人富就必须使所有其余的子女穷的权利，是最违背一个子女众多家庭的实际利益的。
限定继承权是长子继承法的自然结果。采用限制继承制是为了保持长子继承法首先导出的某种直系继承，阻止原始地产的每一部分由于继承人的胡作非为或遭遇不幸而通过赠与、遗赠或转让，落入直系以外的人手中。罗马人完全不知有限定继承权。罗马人的预定继承人或遗嘱指定受馈赠人与限定继承法毫无相似之处，尽管某些法国的法律学家认为适于用现代制度的语言和装束去套在这些古代制度上面。
当大地产是一种公侯国时，限定继承可能并非不合理的。就像某些君主国的所谓根本法一样，它可以阻止千万人的安全受到一个人的无理由的突发之举或奢侈挥霍的威胁。但在现今的欧洲，大小地产的安全一样受到国家法律的保护，那就没有比这种制度更加是完全荒谬的了。它是建立在这种最荒谬的假设之上的：对土地及其所有的一切东西，人类的每一个后代并没有同等的权利；现今一代人的财产，应当按照500年前死去的人的心意而受到限制和支配。然而，限定继承权在欧洲大部分地区，特别是在高贵出身是享受民事或军事荣誉的必要条件的国家，仍然受到尊重。限定继承被认为是维持贵族享有高官厚禄的排他特权所必不可少的；这一阶级已经篡夺了超乎其同胞之上的一种不正当的利益，又恐自己的贫穷被人耻笑，因此认为他们还应得到另一种利益。诚然，英格兰的不成文法据说是厌恶永久不得转让的产业的，因此限定继承权在那里比在任何其他欧洲君主国受到更多的限制，尽管它在英格兰也没有完全消失。在苏格兰，全国土地有1/5以上、或许是1/3以上，现今被认为是严格实行限定继承的。
这样，不仅大片未耕地为某些家族所吞并，而且将其重新分割的可能性永久被排除了。可是，大地主很少是大改良家。在产生这种野蛮制度的动乱年代，大地主完全忙于捍卫他自己的领土，或将他的管辖权和权力扩充到他的邻人的领土上去。他没有闲暇去照顾土地的耕种与改良。当法律和秩序建立以后使他享有这种闲暇时，他又常常没有耕种和改良土地的意愿，并且几乎总是没有这种必须具备的能力。如果他的家庭和个人的支出等于甚至超过他的收入（这是常有的事），他也就没有资财去这样使用。如果他是一个有经济头脑的人，他一般会发现，使用他每年的储蓄去购买新地产比改良旧地产更为有利。要通过改良土地来获利，也像所有其他的商业计划那样，必须密切注意小额的节余和小额的利得，一个出生在富豪家庭的人，即使具有节俭的天性，也是很难做到的。处在这样一种境地的人，自然只会去注意满足他的喜好的装饰，而不去注意他所并不需要的利润。衣着、陈设、住宅和家具的华丽，是他从孩提时代起习惯于追求的目标。当他想起改良土地时，这种习惯所形成的心态自然要流露出来。他或许在住宅周围装饰四五百英亩的土地，所花的钱十倍于土地改良以后的价值；他发现，如果他按同样的方式去改良他的全部地产，即使没有其他的嗜好，他在完成1/10的工作以前，就会破产。在联合王国的两个地区，仍然有一些大地产自从封建的无政府状态以来就操在同一家族手中，没有间断。比较一下这些地产的现状和邻近小所有人的地产，不需有其他的论证，你就会相信，这种大地产是多么不利于改良。
如果不能期望从这类大地主获得什么土地改良，那就更不能期望从在他们底下占有土地的人获得改良。在欧洲古代状态下他们全都是可以随意令其退佃的佃户。他们全都是或几乎全都是奴隶，但是比起古希腊人和罗马人中所知道的或我国西印度群岛殖民地所知道的那种奴隶来，他们的奴役是比较温和的一种。他们被认为比较直接地隶属于土地而不是隶属于他们的主人。因此，他们只能随同土地一道出卖，不能分开。他们得到自己的主人同意后可以结婚；主人随后不能将男人和妻子分别卖给两个人，从而拆散他们的婚姻。如果主人使其中一个残废或将其杀害，他就要受到某种惩罚，虽然一般很轻。可是，奴隶不能拥有财产。他们得到的任何东西都是他们主人的东西，主人可以随意拿走。凡是能经由这种奴隶进行的耕种和改良，实际上都是他们主人所进行的。费用是由主人支付的。种子、牲畜和农具全都是主人的。一切都是为了主人的利益。这种奴隶所得到的，只是每天的生活资料。因此，在此种场合，正当地说，是由地主自行占有土地，利用自己的奴隶去耕种。这种奴隶制仍然存在于俄罗斯、波兰、匈牙利、波希米亚、莫拉维亚以及德意志的其他地区。只在欧洲西部和西南部各地，它才被逐渐完全废除。
但是，如果说巨大的改良很少能期望从大地主获得，那么，当大地主用奴隶来作为他们的工人时，就更难期望从他们得到土地改良。我相信，所有时代和所有国家的经验都表明，奴隶所做的工作虽然在表面上只花他们的维持费，归根到底却是最昂贵的。一个不能拥有财产的人，除了吃得尽可能多、劳动得尽可能少以外，再没有其他的利益。他所做的工作，除了足以购买他自己的生活资料以外，只有使用暴力才能多榨出一些，没有他自己的任何利益去促使他多做。普林尼和科卢麦拉均曾指出，当落到由奴隶来经营时，古代意大利的谷物种植退化到了什么程度，对于主人又变得多么不利。在亚里士多德的时代，古代希腊的耕作也好不了许多。在谈到柏拉图法规中所描述的理想国时，他说，要维持5000个懒惰人（为了它的防卫假定必需的战士人数），连同他们的妇女和仆人，要求有一片无限广阔和肥沃的土地，像巴比伦平原那样。
人的骄傲心理使得他爱好发号施令，当他不得不屈尊劝说下属时，就感到十分羞耻。因此，当法律许可时，当工作的性质力足以办到时，他一般宁愿使用奴隶而不愿使用自由人。食糖和烟草的种植能供得起奴隶耕作的花费。谷物的生产在现时似乎负担不起。在不列颠殖民地，谷物是主要的产物，绝大部分工作是由自由人做的。宾夕法尼亚的贵格会教徒最近决定释放全部黑奴，可以使我们相信，这种黑奴的人数不会很多。如果黑奴构成他们的很大一部分财产，这种决定是不会通过的。反之，在我国的食糖殖民地，全部工作都是由奴隶去做，在我国的烟草殖民地，很大一部分工作由奴隶去做。在我国任何一个西印度殖民地，食糖种植的利润一般比在欧洲或美洲所知道的任何其他种植的利润要大得多；烟草种植园的利润虽然比食糖种植园的利润小，却也比谷物的利润大，上面已经说过。两者均能付得起奴隶耕作的费用，食糖比烟草更能付得起些。因此，在我国的食糖殖民地比起我国的烟草殖民地来，黑人的人数比白人的人数要多得多。
在古代的奴隶耕作者之后，逐渐兴起一种农民，现时在法国称为分益佃农。拉丁文称为Coloni Partiarii。他们在英格兰已经长期不复存在，我不知他们的英文名字是什么。地主为他们提供种子、牲畜和农具，总之是耕种土地所必要的全部资财。在扣除判定为维持资财所必要的以外，产物在地主和农民之间对分，当农民离开农场或被逐出农场时，资财归还地主。
这种农民占用的土地是靠地主的开支来耕种的，也像奴隶占用的土地一样。但是在他们之间有一个最主要的差别。这种佃农由于是自由人，所以能拥有财产，又由于他享有土地的一部分产物，所以他显然有一种利益，要使全部产物尽可能多，以使他自己的部分也多。反之，奴隶除生活费外什么也得不到，为了他自己的安逸，他要使土地的产物在超过维持费以后尽可能地少。很可能部分地是由于这种好处，部分地由于总是妒忌大地主的国王逐渐地鼓励奴隶去反抗地主的权力，最后使得这种奴役变得极其不方便，所以奴隶耕作制在欧洲大部分地区逐渐衰落了。可是，这样一种重大变革是何时以及如何造成的，这在现代史上是最大的疑点之一。罗马教会宣称自己在这方面有很大的功绩；当然，早在12世纪，亚历山大三世颁布了一道普遍释放奴隶的训谕。可是，这种训谕似乎只是一种谆谆的劝说，并非要求信徒们严格遵行的法律。嗣后几个世纪中奴隶制继续地几乎是普遍实行，直到上述两种利益，即一方面是地主的利益，一方面是国王的利益，共同起作用，将其逐渐废除为止。一个被释放的奴隶，同时被允许继续占用土地，自己又没有资财，只能用地主预付给他的资财去耕种土地，因此他一定就是法国人所称的分益佃农。
然而，即使是这种耕种者，也绝不可能在土地的进一步改良中去使用他从自己的产品份额中可能节约下来的微薄资财，因为地主没有花费分文，也会分得产品的一半。教会征收的什一税，虽然只占产物的1/10，已被发现是改良的极大阻碍。因此，一种数额达到一半的课征，一定是改良的十足障碍。利用地主提供的资财使土地的产物尽可能多，这是合乎分益佃农的利益的，但是把他自己资财的一部分和地主提供的资财混在一起，却决不可能是符合分益佃农的利益的。在法国，据说整个国家有5/6的土地由这种耕作者占用，地主抱怨说，他们的分益佃农利用一切机会去将主人的牲畜用在运输上而不用在耕作上，因为在运输上全部利润归于佃农，而在耕作上则利润要和地主分成。这种佃农仍在苏格兰某些地区存在。他们被称为由地主借给种子农具的佃农（steel-bow）。大贵族吉尔伯特和布莱克斯通博士所称的地主的仆从而非真正的农民的那种古代英格兰佃农或许就属于这一类。
在这种佃农之后，继起的（虽然是极其缓慢的）是真正可以称做的农民，他们使用自己的资财耕种土地，向地主交纳一定的地租。当这种农民有一定年限的租约时，他们有时可能发现，利用自己的一部分资本来进一步改良土地是于自己有利的，因为他们有时可能期望，在租约期满以前，能收回资本，并取得巨额利润。但即使是这种农民的占用土地，在长时期内也是极不安全的，在欧洲的许多地区，现今仍然如此。在租约到期以前，他们可以被新买主合法地解除租约；在英格兰，甚至可以通过一种虚构的普通胜诉的诉讼解除租约。如果他们被主人以暴力非法地赶走，他们获得救济的诉讼程序是极不完备的。它并不能总是使得他们重新占用土地，只是给他们一些补偿，从来不足以弥补真正的损失。即使在英格兰这样一个自耕农总是受到极大尊重的欧洲国家，也直到亨利七世第14年左右才采用收回地产诉讼法，使佃农得到的不仅有补偿费，而且可重新占用土地，但他的请求权不一定通过一次审判就能得到结果。这种诉讼被发现是一种十分有效的救济办法，所以当地主需要为土地的占用而起诉时，他很少使用权利令或进入令这种真正属于地主的诉讼，而是用佃农的名义，依退佃令去提起诉讼。因此，在英格兰，佃农的安全保障和地主的相等。此外，在英格兰，年租值40先令的终身租约就是一种终身保有的不动产，承租人有权投票选举国会议员；大部分自耕农拥有这种可以终身保有的不动产，由于这样给予他们在政治上的重要地位，整个阶级变得受他们地主的尊重。我相信除了在英格兰以外，欧洲任何地方都没有佃农在未订租约即在土地上进行建筑的实例，他相信地主会以人格担保，不去夺取这样重要的一种改良。这种对自耕农如此有利的法律和习惯，对英格兰现时的光荣伟大所做的贡献，或许比人们引以自豪的一切商业规章所做的贡献都要多。
保证最长租期使不受各种继承人的侵害的法律，据我所，是大不列颠所特有的。早在1449年，由詹姆斯二世的一法律，便引进了苏格兰。可是，它的有利的影响受到了限继承制的许多妨碍；限定继承人不能长期出租土地，一般不超过一年以上。最近的一项议会法律在这方面略为放松对他们的束缚，虽然他们仍然受到过多的限制。此外，在苏兰，任何租约均不给予投票选举国会议员的权利，所以自耕不及在英格兰那样受到他们地主的尊重。
在欧洲的其他地方，虽然发现了保证佃农的租期使不受继承人和购买人的侵害是有利的，但他们的保障条件仍然局限在一个非常短促的时期以内；例如，法国从出租之日起不得超过9年。诚然，最近在该国已将租期延伸到27年，但是这个期限仍然太短，不能鼓励佃农去进行最重大的改良。土地所有人历来是欧洲每个地方的立法者。因此，有关土地的立法全都是从他们所设想的所有人的利益着眼的。他们设想，为了所有人的利益，他的前辈们所订立的租约，不应妨碍他在长时期中享受他的土地的全部价值。贪婪和不公正总是近视的，他们不曾预见到，这种规定会在多大程度上妨碍改良，从而损害地主们的真正利益。
除了缴纳地租以外，农民历来被认为有为地主服大量劳役的义务，这种劳役既不在租约中载明，又没有任何明文规定，只是由庄园或领地的需要和习惯来决定。因此，这种几乎完全是随意决定的劳役，使佃农感受到许多痛苦。在苏格兰，取消在租约中没有明确规定的一切劳役，在短短几年中大大改善了该国自耕农的景况。
自耕农应服的公共劳役，也和私人劳役一样，是武断随意的。我相信建筑和修理公路是到处仍然存在的一种劳役，虽然在不同国家横暴程度不同；它不是惟一的一种。当国王的部队、当他的家人或任何一种官员过境时，自耕农有义务为他们提供马匹、车辆和粮食，其价格由粮食征购官规定。我相信，大不列颠是欧洲的惟一帝国，完全取消了粮食征购的压迫。法国和德国仍然存在粮食征购。
自耕农应当缴纳的公共赋税，也和劳役一样不规则和具有压迫性。旧时的领主虽然极其不愿为国王提供任何的金钱援助，却轻易地允许他向自己的佃农征收一种所谓的贡税，没有足够的知识预见到，这在最后会多么影响他们自己的收入。法国迄今仍然存在的贡税（taille）可以作为这种古代贡税的一个实例。这种税是对假定的农民利润征收的，按农民投入农场的资本来估计。因此，农民为了自己的利益，尽量装穷，从而用在耕种上的资本尽可能少，不去做任何的改良。假定一个法国农民手中能积蓄一点资本，贡税就几乎等于禁止它永远投入在土地上。此外，这种税收还被认为使任何缴纳的人蒙受耻辱，使他的地位不仅降到绅士行列之下，而且降到市民行列之下，凡是租种他人土地的人就得缴纳这种税。没有一个绅士，甚至没有一个有资财的市民，愿意蒙受这种耻辱。因此，这种税收不仅阻碍了将从土地上积累的资财再用在土地的改良上，而且驱使所有的资财离开土地。古代的1/10税和1/15税，在英格兰往时极为常见，就其影响土地而言，似乎和贡税是同一种性质的税。
在所有这些挫抑下，不能期望从土地占用人获得任何的改良。这一种人即使有法律所给予的一切自由和安全，在改良土地时也处于极其不利的地位。农民和地主相比，一个是借钱来做生意的人，一个是用自己的钱做生意的人。两个人的资本都可能增加，但是，如果两个人的行为都是同样审慎的，农民的资本总是比地主的资本要增加得慢些，因为一大部分利润被借款利息所吞噬了。同样，在行为同等审慎的条件下，农民耕种的土地的改良比地主耕种的土地的改良要慢些，因为一大部分产物被地租吞噬了。如果农民是土地所有人，他本来可以用来进一步改良土地的。此外，农民的地位当然比地主低。在欧洲的大部分地区，自耕农被看做是一种下等人民，甚至低于景况略好的手艺人和工匠；在欧洲所有地区，他们被看做是低于大商人和工厂主。因此，不可能有这样的事情：一个有钱的人会放弃富贵的地位去置身于低下的地位。因此，即使在现今的欧洲，也很少有资本可能会从任何其他的行业进入耕作，从事土地改良。在大不列颠也许比在其他国家要多一些，虽然即使在那里，在某些地方投入耕作的大笔资财通常也是通过耕作取得的，这一行业和所有其他行业相比，资财的积累或许是最慢的。可是，除了小土地所有人此外，富有的大农在每一个国家都是主要的改良者。在英格兰，这样的人或许比任何其他欧洲君主国都要多。在荷兰和瑞士伯尔尼的共和政府下，据说农民的地位不低于英格兰的农民。
在所有一切之外，欧洲的历来政策是不利于土地的改良和耕种的，不论是由地主进行还是由农民进行：第一，除非有特许证，否则一般禁止谷物输出，这似乎是一个非常普遍的规定；第二，由于反对垄断、收购和囤积居奇的荒谬法律，由于集市和市场的特权，不仅对谷物、而且对每一种其他的农场产物的国内贸易实行了限制。上面已经提到，禁止谷物出口，连同给予外国谷物进口的某些奖励，怎样妨害了古代意大利的耕种事业，而意大利自然是欧洲土地最肥沃的国家，当时是世界最大帝国的中心。这种对谷物的国内商业的限制，再加上一般禁止出口，对于土地不那么肥沃、位置不那么有利的国家的耕作事业会产生多大的阻碍作用，或许就很难想象了。